Hiện nay, ở nông thôn, đặc biệt là các vùng trồng cây ăn quả hàng năm, do nhu cầu xây nhà để ở, kinh doanh đang tăng cao, nên người dân có xu hướng chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở để phục vụ mục đích sử dụng cá nhân của mình. Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết này, ACC Group sẽ trình bày với người dân về thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở và những vấn đề xung quanh thủ tục này.
chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở
Căn cứ Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá 05 năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.
– Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
– Đất trồng cây hàng năm khác là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, màu; kể cả cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc.
– Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư [đất ở] phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện nơi có đất [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh]; trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ đóng dấu của UBND cấp huyện.
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy UBND cấp huyện, cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải khi ra quyết định cho phép chuyển mục đích phải dựa vào hai căn cứ trên, không được quyết định theo ý chí chủ quan.
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn xin phép theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận [Sổ đỏ].
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với hộ gia đình, cá nhân sau khi chuẩn bị đầy đủ nộp hồ sơ sẽ nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Việc quan trọng nhất đối với hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn này là nhận thông báo nộp tiền và sẽ nộp theo số tiền và thời hạn theo thông báo.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo quy định trên, khi chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang thổ cư tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp là khoản tiền chênh lệch giữa hai loại đất này; được mô tả cụ thể theo công chức sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng theo giá đất ở – Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp
Trên đây là toàn bộ những quy định về chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở; khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị, nộp hồ sơ và nộp tiền sử dụng đất theo thông báo. Cần lưu ý rằng không phải khi nào xin chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở đều được chuyển vì phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nếu còn gì thắc mắc hãy liên hệ với ACC để được giải đáp!
Đáp ứng nhu cầu được giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai, thừa kế đất, bồi thường đất đai,... ngày càng cao, công ty Luật Quang Huy đã triển khai đường dây nóng hỗ trợ giải đáp thắc mắc cho người dân trong lĩnh vực này. Nếu bạn có nhu cầu được hỗ trợ, hãy liên hệ ngay qua Tổng đài 1900.6784 để được luật sư tư vấn luật đất đai miễn phí.
Hiện tại bên văn phòng Luật Quang Huy nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến đất BHK là đất gì? Có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm lên thổ cư không, thủ tục tiến hành như thế nào? Chi phí khi chuyển đổi là bao nhiêu? Điều kiện chuyển đổi là gì?
Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ hướng dẫn cho các bạn làm thế nào để chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm.
Theo như quy định tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 1 năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá 5 năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.
Đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và được kí hiệu là BHK. Bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
2. Đất trồng cây hàng năm có lên thổ cư được không?
Nếu như bạn đang có đất trồng cây hàng năm, bạn hoàn toàn có thể chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư.
Đất trồng cây hàng năm thuộc vào nhóm đất nông nghiệp cho nên theo quy định của pháp luật, để có thể chuyển sang đất thổ cư thì bạn cần có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, trả lời cho câu hỏi đất bhk có chuyển đổi sang đất ở được không thì pháp luật hoàn toàn cho phép chuyển đổi đất bhk sang đất ở.
3. Điều kiện đất trồng cây hàng năm lên thổ cư
Việc chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư thì bạn cần lưu ý những điều kiện sau:
- Phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài những điều kiện chung ở trên khi bạn có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cơ quan sẽ căn cứ đến:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở
Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư sẽ diễn ra như sau.
4.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ cần chuẩn bị bộ hồ sơ dưới đây để gửi đến cơ quan có thẩm quyền:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.2. Bước 2: Nộp hồ sơ
Nếu như Ủy ban nhân dân [UBND] cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ là cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
4.3. Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận hồ sơ sẽ thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và trình UBND có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
4.4. Bước 4: Trả kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
5. Thời gian chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất ở
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Tuy nhiên bạn cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
6. Phí chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở
Khi chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang thổ cư tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp là khoản tiền chênh lệch giữa hai loại đất này; được mô tả cụ thể theo công thức sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Tiền sử dụng theo giá đất ở | – | Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp |
Ngoài ra còn các loại phí khác như phí cấp giấy chứng nhận, phí đăng ký biến động đất đai, trích lục bản đồ cụ thể:
- Cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất [không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất] nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại [kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận], cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về đất trồng cây hàng năm cũng như thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.