Giá căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội tùy khu vực có mức giá dao động từ 20-25 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp có giá dao động khoảng 30-35 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp có giá dao động khoảng 40-80 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ hạng sang có giá bán từ trên 100 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, giá bán căn hộ tại TP.HCM lại biến động rất mạnh, nhất là trong thời gian quý 2 vừa qua. Theo thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, do biến động mạnh, khoảng dãn lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân.
Giá bán biến động mạnh nhất là tại khu vực TP Thủ Đức, quận 7 và một số quận trung tâm. Nếu so với năm 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần. Cụ thể, thời điểm năm 2019, mức giá cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2 thì hiện mức giá thấp nhất 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2.
Có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư ở TP.HCM luôn cao hơn giá chung cư ở Hà Nội.
Trong khi đó, căn hộ chung cư bình dân đã mất hẳn trên thị trường TP.HCM.Giá bình quân của số căn hộ cao cấp được chào bán trong quý 2/2021 là con số kỷ lục từ trước đến nay ở TP.HCM và cả nước, khoảng 228 triệu đồng/m2. Điển hình như căn hộ tại dự án Grand Maria Sài Gòn tại quận 1 có giá từ 366 triệu đồng/m2 đến 500 triệu đồng/m2; dự án Dragon Sky View ở quận Thủ Đức có giá 450 triệu đồng/m2; Thủ Thiêm Zeit River có giá 160 triệu đồng/m2…
Từ thực tế này cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường TP.HCM cao hơn giá chung cư ở Hà Nội. Vì sao lại có điều này?
Trả lời câu hỏi của PV Infonet, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho hay, mặt bằng giá chung cư tại TP HCM cao hơn tại thị trường Hà Nội ở tất cả các phân khúc. Ở Hà Nội nếu phân khúc chung cư cao cấp giá 45-50 triệu đồng/m2 thì mức giá này chỉ thuộc phân khúc trung cấp ở TP.HCM.
Nguyên nhân của việc giá căn hộ tại TP.HCM luôn cao hơn Hà Nội, theo ông Quốc Anh do tỷ lệ đô thị hóa ở TP.HCM cao hơn Hà Nội. Hiện tại tốc độ thị hóa ở TP.HCM là trên 70%, còn tại Hà Nội chỉ khoảng 49%.
“Trong khi tốc độ đô thị hóa ở TP.HCM rất cao, người dân đến đông thì loại hình đáp ứng đa phần nhu cầu túi tiền, an toàn và văn minh, đó chính là chung cư. Vì thế, thói quen mua chung cư và thuê chung tại thị trường TP.HCM tốt hơn ở Hà Nội.
Còn tại thị trường Hà Nội, đa số nhu cầu thích đầu tư vào đất nhiều hơn. Điều này thể hiện rõ khi dòng tiền lớn quay lại Hà Nội ngay ở thời điểm dịch bệnh và tập trung đầu tư vào nhà riêng, đất xung quanh khu vực phía Bắc rất nhiều chứ không phải là chung cư”, ông Quốc Anh nói.
Phân tích thêm, vị Phó Tổng giám đốc này nhấn mạnh, giá chung cư ở TP.HCM vẫn tiếp tục tăng trong giai đoạn dịch bệnh.
“Các chủ đầu tư ở TP.HCM có chiến lược mới đẩy mạnh phát triển các dự án sang khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An… do nguồn cung hạn chế ở TP.HCM và do yếu tố pháp lý tại những khu vực đó thông thoáng hơn. Tuy nhiên, mặt bằng giá ở những khu vực đó khá cao. Đơn cử, tại Bình Dương, mặt bằng giá chung cư một năm qua tăng khoảng 30%, hiện giá chung cư ở Bình Dương tương đương với mức giá chung cư ở phía Tây Hà Nội, một khu vực rất sôi động, có mức giá trung bình 35-40 triệu đồng/m2”, ông Quốc Anh dẫn chứng.
Ngoài yếu tố tốc độ đô thị hóa, thói quen đầu tư, ông Quốc Anh cho rằng, còn do tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM tốt hơn nhiều so với chung cư ở Hà Nội. Do đó, mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội đi ngang trong vòng 5 năm vừa qua, mỗi năm chỉ tăng khoảng 2-3%.
Tuy nhiên, chung cư ở Hà Nội lại có lượng cung lớn, người dân có nhiều lựa chọn; trong khi lượng cung ở TP.HCM khá hạn chế do liên quan đến việc rà soát pháp lý vài năm trước nên đến nay vẫn không có nhiều dự án. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư ở TP.HCM luôn cao hơn giá chung cư ở Hà Nội.
Hà Nội và TPHCM là hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Trong năm 2019, hai thị trường này có những diễn biến đáng chú ý với nhiều điểm khác biệt. Với sự biến động lớn như thế, việc mua bán nhà Hồ Chí Minh diễn ra như thế nào trong những năm gần đây? Cùng Propzy theo dõi qua bài viết dưới đây nhé!
1. Tình hình giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM trong những năm qua
Năm 2011, anh Hồng bán căn nhà một trệt ba lầu tại Hoàng Mai, Hà Nội và quyết định “Nam Tiến” theo yêu cầu công việc. Cầm số tiền 3 tỷ đồng trong tay, anh Hồng vào TP.HCM mua một căn nhà có diện tích đất khoảng 80m2 tại quận Gò Vấp, hẻm xe hơi với giá 2 tỷ đồng.
“Thời điểm đó, giá bán nhà Hồ Chí Minh “mềm” hơn ở Hà Nội. Với vị trí tương đương nhưng số tiền ít hơn, mình vẫn mua được căn nhà diện tích rộng hơn và ở đường lớn hơn”, anh Hồng cho biết.
Nhưng nếu so sánh ở thời điểm hiện tại, theo anh Hồng, thì giá cả hai căn nhà đều đã tăng và chênh lệch về giá không còn nhiều. “Giá nhà đất Hà Nội dù neo ở mức cao, nhưng tốc độ tăng giá ở TP.HCM nhanh hơn hẳn”, anh Hồng nhận xét.
Không chỉ đất ở, phân khúc căn hộ ở hai thị trường này cũng có sự khác biệt. Anh Trung, một người nhà đầu tư gốc Hà Nội đang sinh sống tại TP.HCM, cho biết giá chung cư tại TP.HCM tăng khá nhanh so với sản phẩm cùng loại ở Hà Nội. Mặt bằng giá này một phần bị tác động bởi những dự án hạng sang được đưa ra thị trường thời gian qua. Mức giá cao kỷ lục của những dự án này đã góp phần nâng mặt bằng giá căn hộ ở TP.HCM lên một mức mới.
2. Thị trường bất động sản TP.HCM nhộn nhịp hơn bao giờ hết
Ngoài yếu tố về giá, theo anh Trung, thị trường TP.HCM thu hút giới đầu tư nhiều hơn nhờ vào khả năng khai thác cho thuê và tỷ suất lợi nhuận “nhỉnh” hơn Hà Nội. TP.HCM là nơi thu hút đông đảo lực lượng lao động đến từ mọi miền đất nước và lực lượng chuyên gia nước ngoài. Sự gia tăng mạnh mẽ này là nguyên nhân khiến nhu cầu ở và đầu tư tại TP.HCM cao hơn so với Hà Nội.
Theo Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle [JLL], tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM luôn ở mức 7-8%, cao nhất nước và nằm trong top đầu của khu vực.
Mặt khác, theo các chuyên gia, giá nhà tăng còn do tác động từ việc nguồn cung nhà tại TP.HCM giảm đáng kể do nhiều dự án bị tạm dừng để rà soát. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM ngày càng cao.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam, trước năm 2000, số lượng các dự án cao tầng dọc bờ sông Sài Gòn vẫn còn rất ít. Thế nhưng chỉ sau 20 năm, các cao ốc mọc lên phủ kín bờ tây sông Sài Gòn. Dự kiến trong khoảng năm năm tới, bờ đông dòng sông này cũng sẽ bị các dự án cao ốc lấp đầy.
Dù phát triển khá nhanh, nhưng hơn một năm qua, thị trường nhà ở TP.HCM đã chững lại về nguồn cung do quá trình rà soát pháp lý ở các dự án.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong chín tháng năm 2019, TP.HCM ghi nhận 21.600 căn hộ mới được chào bán. Trong khi đó tại Hà Nội, số lượng căn hộ chào bán ra thị trường khoảng 26.800 căn, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2018.
Giá trung bình thị trường căn hộ tại TP.HCM khoảng 1.852 USD [khoảng 42,5 triệu đồng]/m2, tăng 15% so với năm trước. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội ghi nhận ở mức 1.337 USD [khoảng 31 triệu đồng]/m2, cao hơn cùng kỳ 4%.
Bà Dung cho biết, trong suốt thời kỳ hồi phục từ năm 2015-2018, thị trường căn hộ TP.HCM lúc nào cũng có số lượng căn hộ chào bán cao hơn thị trường Hà Nội và tốc độ tăng trưởng cũng cao hơn. Tuy nhiên, trong năm 2019, việc cấp phép các dự án mới bị chững lại khiến số lượng căn hộ chào bán mới tại thị trường TP.HCM giảm mạnh.
Mặc dù vậy, số lượng căn hộ tiêu thụ được tại thị trường TP.HCM vẫn cao hơn thị trường Hà Nội. Cụ thể, Hà Nội chỉ có 21.271 căn bán được trong chín tháng năm 2019, trong khi tại TP.HCM con số này là 23.922 căn. Điều này có nghĩa, sức mua tại thị trường TP.HCM vẫn rất cao.
Dù có sự phát triển khác nhau, song có một điểm chung là giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Một báo cáo của hãng nghiên cứu Nielsen cho biết, có đến 72% người trẻ từ 25-35 tuổi ở TP.HCM chưa thể mua nhà do giá nhà quá cao so với mức thu nhập của họ.
Theo DKRA Việt Nam, trong 10 năm qua, tỷ lệ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong năm năm qua, giá nhà đất tại TP.HCM tăng liên tục, chưa kể những đợt nóng sốt khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực.
Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án BĐS mới, có mức giá trên dưới 1.5 tỷ đồng/căn ngày càng khan hiếm.
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam, cho biết nếu lấy mức thu nhập 20 triệu đồng một tháng làm mốc thì giá nhà cao gấp 4-5 lần thu nhập hàng năm. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương ở mức khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng một tỷ đồng.
Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này. Các dự án chung cư chào bán phổ biến trên thị trường trong vài quý gần đây thấp nhất cũng ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đồng/m2.
>>> Tìm hiểu thêm: Địa điểm mua bán nhà huyện Hóc Môn giá rẻ, uy tín