[HNM] - Từ trước đến nay, nhiều người dân hiểu đơn giản, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà [sổ đỏ] mới được cấp giấy phép xây dựng. Vì thế, nhiều người chưa có sổ đỏ vẫn liều xây dựng nhà không phép. Nhưng từ ngày 25-6-2017, Nghị định 53/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, quy định 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai là căn cứ để cấp giấy phép xây dựng đã tạo điều kiện cho người dân khi xây dựng công trình.
| Nghị định 53/2017/NĐ-CP là cơ sở pháp lý để các cơ quan cấp giấy phép xây dựng thực hiện được dễ dàng và nhanh gọn, tạo điều kiện cho cá nhân và doanh nghiệp. Trong ảnh: Người dân làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại bộ phận "một cửa" UBND thị trấn Đông Anh [huyện Đông Anh]. Ảnh: Thái Hiền |
Khó cấp phép khi chưa có sổ đỏ Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn dưới luật quy định giấy tờ quan trọng nhất trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng là “Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vậy nên, từ trước đến nay nhiều người dân nghĩ rằng, chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là “sổ đỏ” mới có thể hoàn thành thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên trên thực tế không phải mảnh đất nào cũng đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Ngay cả khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực từ ngày 1-1-2015 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Thông tư 15/2016/TT-BXD cũng chưa giải thích rõ những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác với sổ đỏ là những giấy tờ gì, khiến nhiều trường hợp chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc chưa được cấp giấy phép xây dựng.
Thêm cơ hội được cấp phép xây dựng
Tin vui đến với người dân khi Nghị định 53/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 25-6-2017 đã quy định rõ 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình được cấp theo các thời kỳ từ năm 1987 đến nay thì các giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quy định tại Khoản 16, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [Khoản 5, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP]; giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1-7-2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo [nếu có] hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [Khoản 6, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP]. Ngay cả khi người dân có nhu cầu cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ hợp pháp về đất đai cũng sẽ được cấp nếu có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [Khoản 11, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP]… Ông Vũ Trung Kiên - Phó Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Cầu Giấy, cho biết: Quy định cấp giấy phép xây dựng yêu cầu cần một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng quan trọng nhất vẫn là có sổ đỏ nên nhiều người hiểu rằng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng. Thực tế tại Hà Nội nói riêng và toàn quốc nói chung, những trường hợp sau giải phóng mặt bằng dù chưa có sổ đỏ hay chưa kịp thời điều chỉnh thông tin sổ đỏ thì vẫn được cấp phép xây dựng khi có xác nhận của UBND phường và Phòng Tài nguyên - Môi trường quận. Điều này nhằm tạo điều kiện để người dân sớm ổn định cuộc sống. Trường hợp khác cũng được ông Đỗ Duy Minh - Phó Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Hai Bà Trưng cho biết, các đối tượng sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định nhưng trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng thì chỉ cần văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định về diện tích các loại đất cũng sẽ được cấp giấy phép xây dựng…Theo quy định của pháp luật, sẽ cần chờ ban hành thông tư hướng dẫn, nhưng Nghị định 53/2017/NĐ-CP được đánh giá là tạo thuận lợi rất nhiều cho công tác cấp giấy phép xây dựng.
XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ
Kiến thức của bạn:
Xin giấy phép xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ được không?
Kiến thức của Luật sư:
Cơ sở pháp lý:
Nội dung kiến thức:
Theo khoản 17 điều 3 luật Xây dựng 2014 quy định:
“17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, cụ thể hồ sơ gồm có:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Như vậy, với việc quy định như trên, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà người đề nghị cấp giấy phép xây dựng chỉ cần cung cấp “bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”
Tuy nhiên, hiện nay trong Luật xây dựng 2014, Luật đất đai 2013 cũng như các Nghị định hướng dẫn đều chưa có quy định cụ thể giấy tờ nào được coi là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để làm căn cứ xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Do vậy, khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ, cần liên hệ trước tới cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Hoặc trong trường hợp thửa đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở.
Vui lòng tham khảo bài viết:
- Thủ tục cấp sổ đỏ
- Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng
Tóm lại, với việc áp dụng quy định pháp luật hiện hành, đối với thửa đất không có sổ đỏ vẫn có thể được xem xét cấp giấy phép xây dựng, nếu có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Trên đây là quy định của pháp luật về xin giấy phép xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ. Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật dân sự miễn phí 24/7: 19006500 để gặp trực tiếp luật sư tư vấn và để yêu cầu cung cấp dịch vụ. Hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: . Chúng tôi luôn mong nhận được ý kiến đóng góp để chúng tôi ngày càng trở lên chuyên nghiệp hơn!
Xin chân thành cảm ơn!
Trân trọng ./.
Liên kết tham khảo:
Hiện nay việc xây nhà ồ ạt nhiều khi không được quản lý, không trong quy hoạch, không được cho phép xây dựng hoặc xây dựng nhà ở trên đất chưa được công nhận tức là chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Và trong các trường hợp này rất nhiều người dân hoang mang không biết hành vi xây nhà của mình như thế có đúng với quy định của pháp luật, có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và có được ghi nhận để có một số quyền lợi trong một số trường hợp nhất định hay không. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề xây nhà trên đất không có sổ đỏ có hợp pháp hay không, Legalzone gửi đến bạn đọc một số thông tin giải đáp trong bài viết tham khảo dưới đây:
Sổ đỏ là gì?
Để xem việc xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ có hợp lệ hay không trước tiên ta phải xem xét về khái niệm của sổ đỏ.
Sổ đỏ là tên gọi tắt và được sử dụng thường xuyên cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
[gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất] được xác định là chứng từ pháp lý làm căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là hợp pháp.
Tính hợp pháp của việc xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ
Từ khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ta thấy chỉ có đất được cấp thì mới được xác nhận là sử dụng hợp pháp, tuy nhiên trong một số trường hợp thì vẫn hợp pháp nếu chưa có sổ đỏ.
Đối với xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ cũng tương tự, để xác định có hợp pháp hay không, chúng ta phân tích những quy định sau đây:
Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể là tại Điều 89, các trường hợp không phải xin Giấy phép xây dựng thì xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không cần phải xin Giấy phép xây dựng, còn đối với việc xây dựng nhà ở tại đô thị thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng.
Đồng thời, khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong đó trường hợp chưa có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:
+ Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng để chứng minh có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013; hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
+ Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy ta có thể thấy việc xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ có thể hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, nhưng nếu không thuộc bất cứ trường hợp nào
thì mặc định khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xây dựng nhà ở là hoàn toàn trái quy định của pháp luật do xây dựng khi chưa được cho phép và trên đất thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.
Xử lý khi xây nhà trái phép
Cá nhân hoặc hộ gia đình khi xây dựng nhà ở cần phải lưu ý các điều kiện để xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ hợp pháp, tránh trường hợp vi phạm bị xử lý hành chính theo các quy định sau đây:
– Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì nếu xây nhà chưa có sổ đỏ cũng không đủ điều kiện để cấp sổ dẫn đến không xin cấp được Giấy phép xây dựng thì theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sẽ xử phạt trong các trường hợp sau đây:
+ Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị mà không được cấp giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền trong mức từ 20.000.000 đồng đến dưới 30.000.000 đồng;
+ Xây dựng các nhà ở riêng lẻ trong các khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn thì bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 20.000.000 đồng;
Ngoài việc bị áp dụng biện pháp xử phạt chính là phạt tiền thì khi người dân có các vi phạm nêu trên còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD.
Theo đó nếu người dân có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa có sổ đỏ và không xin phéo xây dựng mà khi người có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện ra hành vi vi phạm hành chính nhưng hành vi này đã kết thúc tức hoàn thiện xong việc xây nhà, thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp bổ sung là buộc phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng mà vi phạm.
Tuy nhiên việc tháo dỡ công trình hoặc một phần công trình xây dựng có hành vi vi phạm phải được thực hiện theo phương án hoặc giải pháp phá dỡ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho đến khi phần còn lại của công trình xây dựng đảm bảo an toàn chịu lực khi được đưa vào sử dụng.
– Nếu như các cá nhân, hộ gia đình đã bị lập biên bản xử lý hành chính về các hành vi nêu trên nhưng vẫn có tiếp tục thực hiện, tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 8 Điều 15 như sau:
+ Nếu tiếp tục thực hiện hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, các khu di tích lịch sử – văn hóa: áp dụng mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;
+ Nếu tiếp tục xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị: áp dụng mức phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến dưới 40.000.000 đồng;
Xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp tài sản gắn liền với đất có thiệt hại về tài sản khi thu hồi thì được bồi thường.
Như vậy ta lại xét đến tài sản hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở đây là gì. Nếu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở riêng lẻ theo các quy định đã phân tích ở trên, nếu thuộc một trong các trường xây nhà hợp pháp thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất;
còn nếu không thuộc các trường hợp được xác định là hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình xây nhà bất hợp pháp sẽ không được bồi thường về nhà ở, tài sản gắn liên với đất khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Trên đây là một số thông tin về vấn đề xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ, hãy liên hệ với chúng tôi khi bạn cần tư vấn và hỗ trợ
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ
LEGALZONE COMPANY
Hotline tư vấn: 088.888.9366
Email:
Website: //legalzone.vn/
//thutucphapluat.vn/
Địa chỉ: Phòng 1603, Sảnh A3, Toà nhà Ecolife, 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội
———————————-
Tư vấn đầu tư nước ngoài/ Foreign investment consultantcy
Tư vấn doanh nghiệp/ Enterprises consultantcy
Tư vấn pháp lý/ Legal consultantcy
Fb Legalzone: //www.facebook.com/luatlegalzone.ltd