Tại sao giá đất đền bù giải tỏa thường không sát với giá thị trường
|
Chụp lại hình ảnh, Nhiều vụ biểu tình liên quan tới đất đai đã diễn ra ở Hà Nội trong vài năm gần đây Một nghị định mới của Việt Nam yêu cầu các cơ quan chức năng bồi thường đất đai cho người dân theo giá thị trường. Nghị định 69, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10 năm nay, được xem là cố gắng để giảm những bất công và tình trạng kéo dài của những nông dân mà đất đai của họ được đền bù thấp hơn giá thị trường hàng chục lần. Nghị định cũng quy định về một loạt sự trợ giúp cho những người dân bị thu hồi đất đai cho các mục đích sử dụng khác. Bình luận về Nghị định 69, luật sư Đặng Dũng, một trong những người đã tham gia vào nhiều vụ tranh cãi đất đai giữa nông dân và chính quyền, nói: ''Khi tôi đọc, ban đầu cũng mừng nhưng thực ra là mừng hụt vì đối với những vấn đề quy hoạch nào họ đã thu hồi đất rồi thì không áp dụng nghị định này." ''Nói một cách khác nghị đình này chỉ áp dụng cho những vấn đề tương lai mà thôi. Điều này cho thấy nhà nước làm việc theo năm năm kế hoạch thì những kế hoạch này họ áp dụng cho năm năm tới từ năm 2010 trở đi." Mặc dù vậy luật sư Dũng, người hiện đang tham gia giúp đỡ người dân khiếu nại đất đai trong đó có vụ ở Bảo Lộc, Lâm Đồng, cũng nói nghị định mới có nhiều điểm tích cực. Ông nói với BBC: ''Điều rất hay của nghị định này là sự hỗ trợ. Nhà nước thu hồi đất thì có hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và các hỗ trợ khác." ''Những hỗ trợ này trước đây rất ít, thậm chí không có. Tôi nghĩ với bồi thường và cộng với những hỗ trợ này thì đối với người dân sắp tới sẽ giải quyết được những vấn đề tồn tại lớn.'' Luật sư Dũng cũng nói thành phố Hồ Chí Minh là một trong những nơi đã đi trước Nghị định 69 và có những hỗ trợ trong vấn đề thu hồi đất đai, nhất là ở các dự án ở Thủ Thiêm. Ông Dũng nói mặc dù Nghị định 69 sẽ làm giảm đi những bất công trong vấn đề đất đai nhưng không có nghĩa là không còn các vấn đề: ''Bên cạnh vấn đề giải quyết được như vậy thì lại nảy sinh vấn đề cũng nặng ký không kém tức là chủ đầu tư được cho thuê đất theo giá thị trường." ''Đây là vấn đề mới bởi vì trước đây nhà nước thu hồi đất theo giá rẻ, rồi sau đó rũ đất tạp đó thành đất sạch nhưng mà giá nó vẫn còn rẻ." ''Nhưng bây giờ nói giá thuê đất theo giá thị trường thì có cần nhà nước đứng ra thu hồi đất hay không. Nhà nước vẫn ôm vấn đề thu hồi đất và nó vẫn còn vấn đề đền bù, hỗ trợ...và người ta có thể nhìn thấy nhiều vấn đề tiêu cực không khó trong những nghị định này.'' Ông Dũng nói những vấn đề liên quan tới đất đai ở Việt Nam đã tồn tại từ nhiều năm nay và ông là người đã nhiều lần lên tiếng: ''Tôi trong hội nghị nào tôi cũng nói rằng khi nhà nước thu hồi đất đai của người dân thì nhà nước thu được nhiều thuế có được nhiều tiền, ông doanh nghiệp có tài quản lý ông thu được lợi nhuận. ''Thế thì doanh nghiệp giàu, nhà nước giàu nhưng tại sao lại bắt người nông dân là giới nghèo nhất trong nước phải hy sinh để ông nhà nước, ông doanh nghiệp làm giàu?'' Luật sư Dũng cũng nói có những ''công ty gia đình'' thầu các công đoạn giải tỏa đất và có rất nhiều điều ''không minh bạch'' xung quanh các công ty này. Ông nói nhà nước đứng ra giải tỏa đất vì cho rằng đây là công đoạn khó khăn nhưng lại lấy tiền ngân sách để thu hồi đất ''gây bất công, tiêu cực, tham nhũng và lãng phí sử dụng đất rất nhiều''. Nhưng ông cũng tin các quy định mới sẽ giúp các vấn đề liên quan tới đất đai ''hạ hỏa đi rất nhiều'' mặc dù hiện còn có những điều chưa chắc chắn. ''Chúng ta sẽ chờ xem các thông tư hướng dẫn thực hiện nghị định nó có đúng là như vậy không." ''Chưa kể các thông tư đó lại được các ủy ban nhân dân tỉnh ra những hướng dẫn riêng ở nội bộ thì nó còn điều chỉnh nhiều chứ không phải ngon lành như nghị định này đâu.''
Việc chênh lệch mức giá trong bồi thường giải phóng mặt bằng luôn là những vấn đề gây cãi. Vậy tại sao lại có sự chênh lệch này? Vấn đề này sẽ giải quyết ra sao? Bài viết dưới đây của luật sư X sẽ giải đáp khúc mắc về vấn đề này. Hiểu theo một cách cơ bản nhất, bồi thường giải phóng mặt bằng là khi thực hiện một dự án cần sử dụng một diện tích đang có người dân sinh sống thì nhà nước cần đưa ra chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng . Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng đó được đưa vào luật quy định và tùy từng trường hợp sẽ có những phương hướng đền bù khác nhau.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Bên cạnh việc được bồi thường theo quy định, người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất còn được nhà nước xem xét hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ được quy định tại Điều 83 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi hồi đất. Chậm nhất là :
Bước 2: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai; hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức này để thực hiện việc điều tra; khảo sát, đo dạc xác định diện tích đất; thống kê nhà ở; tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bước 3: Ủy ban cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng một ngày.
Bước 4: Cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư sau khi nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định. Nếu người có đất thu hồi không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì sẽ bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013 trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng. Để thực thi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai; Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; mỗi loại giá đất được sử dụng trong những trường hợp khác nhau. Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 ; quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
Như vậy; Nhà nước không quy định hay điều chỉnh giá đất thị trường; không sử dụng giá đất thị trường để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Mà tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Tiền bồi thường về đất có dựa trên cơ sở giá đất thị trường: Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013; UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể không phải do UBND cấp tỉnh tự ý quyết định; mà căn cứ trên một số cơ sở nhất định, cụ thể:
Như vậy; khi xác định giá đất cụ thể có dựa trên cơ sở giá đất thị trường. Hay nói cách khác; giá đất thị trường là một trong những cơ sở để tính tiền bồi thường về đất khi bị thu hồi. Khi Nhà nước thu hồi đất thì giá bồi thường về đất luôn thấp hơn giá đất thị trường, dưới đây là một số lý do chính:
Xem thêm: giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. https://lsx.vn/giai-quyet-tranh-chap-thua-ke-quyen-su-dung-dat/ Xem thêm: Phương pháp xác định bồi thường giải phóng mặt bằng. Có được bồi thường khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không? Trường hợp không có giấy tờ về QSDĐ; người dân vẫn được bồi thường về đất khi đủ điều kiện cấp GCN.( Đ75 Luật Đất đai) Nhưng lưu ý về giá đền bù? Người dân được quyền thỏa thuận với chủ đầu tư. Những vấn đề được thỏa thuận thường là: giá chuyển nhượng; tiền thuê đất nếu chủ đầu tư thực hiện dự án. Cách tính bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt?
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X. Mọi vấn đề thắc mắc xin mời liên hệ đến 0833 102 102 để được giải đáp! |
