Diện tích xây dựng [tính theo m2] là diện tích được phép xây dựng tính từ mép ngoài tường bên này đến mép tường ngoài bên kia. Diện tích xây dựng nhà phố, biệt thự được quy định trong giấy phép xây dựng và phê duyệt trong quy hoạch. Cách trả lời đơn giản cho câu hỏi diện tích xây dựng là gì có thể hiểu là phần phủ bì công tình xây dựng.
Trong diện tích xây dựng còn bao gồm cả diện tích tim tường, diện thích thông thủy, diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Chính vì thế mà chúng ta có thể hiểu diện tích xây dựng bao gồm cả diện tích sàn.
Diện tích sử dụng và diện tích xây dựng là khác nhau. Diện tích sử dụng là tổng phần diện tích chính [bao gồm các phòng để ở, tủ tường, phần bố trí dưới cầu thang và diện tích phụ như: bếp, phòng tắm, ban công, nhà kho, lối đi, hành lang, một nửa diện tích ban công và lô gia]. Diện tích sử dụng ngoại trừ cột, tường được đưa vào sử dụng sau khi hoàn thiện. Trong khi đó, diện tích xây dựng nhà dân dụng là phần phủ bì gồm toàn bộ phần đất để xây dựng công trình.
Diện tích sàn là gì?
Đối với diện tích sàn xây dựng chính là tổng diện tích sàn bao gồm cả ban công của tất cả các tầng mà bạn xây dựng. Mục đích tính diện tích sàn xây dựng là để xác định giá xây dựng của công trình.
Diện tích sàn của nhà ở bao gồm diện tích sàn của tất cả các tầng không có mái che. Khi tính toàn diện tích sàn, bạn cần phải thực hiện kỹ lưỡng để không bị chênh lệch và không bị thiệt hại về tài chính.
Công thức tính diện tích
So sánh diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng về công thức tính diện tích cũng khác nhau
Với diện tích sàn thì ta có thể lấy diện tích sàn sử dụng cộng với diện tích khác như phần móng, mái, tầng hầm, sân… Diện tích sàn xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác [phần móng, mái, sân, tầng hầm].
Diện tích sử dụng có mái [BTCT, tôn, ngói đóng trần, ngói dưới là sàn BTCT trên mới lợp mái,… tóm lại là cứ chỗ nào lợp mái, bao gồm cả ô cầu thang, giếng trời,…] tính 100%.
Còn với diện tích xây dựng thì lại có khá nhiều hạng mục tính khác nhau, đó là:
– Diện tích móng tính bằng 50-75% diện tích một sàn theo đơn giá xây thô
– Diện tích sàn từng tầng được tính bằng 100% diện tích “giọt gianh” mái tầng đó [hay sàn tầng trên kế tiếp], tính phủ bì.
– Diện tích bể nước, bể phốt tính 60-75% diện tích mặt bằng một sàn theo đơn giá xây thô [hoặc tính theo thể tích phủ bì của bể]
– Mái tôn của nhà tầng tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
– Mái ngói [bên dưới có làm trần giả] tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
– Mái ngói [đổ sàn bê tông rồi mới lợp thêm ngói] tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
– Sân thượng có dàn lam bê tông, sắt trang trí [dàn phẹc- pelgolas] tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
– Sân thượng có mái che tính 75% diện tích mặt bằng sàn.
– Sân thượng, ban công không có mái che tính 50% diện tích mặt bằng sàn.
– Lô gia tính 100% diện tích
Quyết định số 04/2008 BXD quy định diện tích tối thiểu xin giấy phép xây dựng:
- Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
- Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông [bảng 4.4], hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.”
Bài viết lý giải các thông tin cơ bản về diện tích xây dựng là gì và các vấn đề liên quan. Hy vọng những kiến thức trên hữu ích với bạn. Tìm đọc các bài viết cùng chuyên mục tư vấn bất động sản để có thêm nhiều thông tin cập nhật mới nhất!
N.Phương [Tổng hợp]
Theo Homedy Blog Tư vấn
Một công trình có đẹp hay không, có đáp ứng được tính thẩm mỹ không một phần yếu tố là nhờ vào diện tích xây dựng. Nếu bạn chưa biết những khái niệm cơ bản như “diện tích xây dựng là gì?” hay một số quy định liên quan thì chắc chắn bài viết này dành cho bạn.
Định nghĩa diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng [hay diện tích phủ bì] được hiểu là phần diện tích sở hữu của công trình bao gồm cả tường bao [tính từ mép tường bên ngoài của 2 phía đối diện nhau]
Mục đích của diện tích xây dựng là dùng để tính mật độ xây dựng. Những thông số về diện tích này sẽ được quy định rõ ràng trong giấy phép xây dựng hoặc trong quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Trong xây dựng có những loại diện tích nào?
Vậy trong xây dựng có những kiểu diện tích nào, chúng ta sẽ được tìm hiểu ngay sau đây:
Diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn xây dựng là một phần của diện tích xây dựng.
Diện tích sàn là tổng diện tích sử dụng trong một công trình kiến trúc. Bao gồm tầng mái, tầng tum, sàn tầng kỹ thuật, ban công, hành lang, tầng hầm, tầng bán hầm,…
Trước khi thực hiện thi công, xây dựng công trình, bạn phải tính toán diện tích sàn để tính toán mức đầu tư xây dựng cho công trình. Đồng thời để làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, thi công công trình.
Diện tích tim tường trong xây dựng
Đây là cách tính diện tích được đo từ phần tim của các bức tường xây dựng. Phần tường này có thể bao gồm: tường xung quanh ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột hoặc hộp kỹ thuật.
Nó giúp chủ nhân căn hộ xác định được chính xác phần diện tích mà mình sở hữu. Bởi Tính diện tích tim tường này thường áp dụng để đo và giải quyết những tranh chấp đối với các căn hộ chung cư.
Diện tích thông thủy trong xây dựng
Diện tích thông thủy sẽ không bao gồm phần tường ngăn, tường bao, diện tích sàn có cột hoặc hộp kỹ thuật. Mà bao gồm diện tích tường ngăn các phòng, ban công, logia, sảnh và hành lang.
Việc xác định và tính toán diện tích thông thủy giúp người mua hoặc xây nhà có thể tính toán được chi phí phải đầu tư để có được diện tích có thể sử dụng được.
Xem thêm: Tiêu chuẩn và biện pháp đào đất thi công hố móng
Trong thực tế, quy định cách tính diện tích sàn xây dựng được tính với công thức sau đây: [a x b] + [c x d] – [Σei + f].
Trong đó:
a - chiều dài của tầng
b - chiều rộng của tầng
c - chiều dài của ban công
d - chiều rộng của ban công
e - diện tích sàn căn hộ có sàn bên trong
f - phần diện tích sàn căn hộ có hộp kỹ thuật nằm ở bên trong.
Có nghĩa là ta lấy phần diện tích tầng = chiều dài x chiều rộng tầng. Sau đó cộng diện tích ban công = chiều dài x chiều rộng. Cuối cùng trừ diện tích sàn có cột nằm bên trong căn hộ và diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Quy ước tính diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn xây dựng được tính như thế nào? Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác [móng, tầng hầm, sân, mái…]
Trong đó:
Diện tích sàn sử dụng
- Sàn đã đổ bê tông, sau đó phát sinh thêm lợp mái ngói: 30 – 50% diện tích
- Không có mái che nhưng lát gạch nền: 50% diện tích
- Trên 4m2: 70% diện tích
- Các ô trống trong nhà
- Phần có mái che phía trên: 100% diện tích
- Dưới 4m2: tính như sàn bình thường
- Từ 8m² trở lên: 50% diện tích
Phần móng
- Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi: 35% diện tích
- Móng băng: 50% diện tích
- Móng đơn: 30% diện tích
Phần gia cố nền đất yếu
- Đổ bê tông cốt thép: 20% diện tích
- Ngoài ra, tùy vào thi công và điều kiện đất để quyết định loại hình gia cố khác nhau như sử dụng cốt thép hay gỗ.
Phần sân
- Phần sân dưới 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: 100% diện tích.
- Phần sân dưới 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: 70% diện tích
- Phần sân trên 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: 50% diện tích.
Phần mái
- Phần mái đổ bê tông cốt thép, không lát gạch: 50% diện tích
- Phần mái đổ bê tông cốt thép, có lát gạch: 60% diện tích
- Mái bê tông dán ngói: 85% diện tích nghiên của mái
- Mái tôn: 30% diện tích
- Mái ngói vì kèo sắt: 60% diện tích nghiên của mái
Phần tầng hầm
- Đối với hầm có độ sâu lớn hơn 3.0m so với code đỉnh ram hầm tính theo đặc thù riêng.
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1m7 so với code đỉnh ram hầm: 170% diện tích
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code đỉnh ram hầm: 200% diện tích
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1m5 so với code đỉnh ram hầm: 150% diện tích
Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ bằng tổng diện tích sàn các tầng cộng với các phần diện tích khác. Từ tổng diện tích này người ta có thể chia cho diện tích lô đất để tính ra hệ số sử dụng đất của công trình xây dựng trên lô đất đó.
Những quy định về diện tích xây dựng nhà ở.
Quy định về diện tích xây dựng nhà ở
Quy định về diện tích đất tối thiểu xin cấp phép xây dựng nhà ở được áp dụng theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD. Cụ thể như sau:
- Kích thước lô đất quy hoạch để xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng. Đảm bảo phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và phải được quản lý theo quy định pháp luật về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
- Trong trường hợp lô đất xây dựng trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với tuyến đường đường có lộ giới