Mục lục bài viết
- 1. Khái niệm
- 2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 3. Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 4. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 5. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 6. Giá trị quy định của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Khái niệm
Theo quy định của pháp luật, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai. Căn cứ vào điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015:
"1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a] Tài sản chưa hình thành;
b] Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch."
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2020 đã giải thích khái niệm: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".
Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp như sau:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng [yếu tố đang trong quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt,...] hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,...nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu,
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tức nhà ở cụ thể này chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây.
>> Xem thêm: Mẫu thông báo bàn giao căn hộ, bàn giao nhà mới nhất
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc một bên [gọi là bên thế chấp] dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong tương lai thì tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia [gọi là bên nhận thế chấp] và không chuyển giao nhà ở [sau khi đã hình thành] cho bên nhận thế chấp.
2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Mang những đặc điểm chung của biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng như: không có sự chuyển giao tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp; giá trị tài sản thế chấp thông thường lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm; nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp thường là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng được ký kết giữa các tổ chức tín dụng với khách hàng vay.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt, chính vì vậy ngoài mang những đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm tín dụng thì thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn mang những nét riêng biệt so với thế chấp tài sản thông thường như:
- Về chủ thể: quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thường có phạm vi hẹp hơn các quan hệ thế chấp khác.
- Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định một số quyền và nghĩa vụ đặc biệt.
- Chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn các tổ chức tín dụng nhằm mục đích mua, xây dựng nên chính nhà ở đó.
- Sự sửa đổi đối tượng hợp đồng thế chấp khi nhà ở được hình thành trên thực tế.
- Thường có sự thỏa thuận ba bên trong quan hệ thế chấp.
3. Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
>> Xem thêm: Luật sư tư vấn, giải đáp các quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam trực tuyến
Thứ nhất, căn cứ vào đặc điểm của nhà ở:
- Thế chấp căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
- Thế chấp biệt thự hình thành trong tương lai
- Thế chấp nhà ở liền kề hình thành trong tương lai
Thứ hai, căn cứ vào thủ tục và tiến độ triển khai xây dựng và bàn giao nhà:
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựngnhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xây dựng vàchưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
4. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 148 Luật Nhà ở năm 2020 quy định điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
>> Xem thêm: Đối tượng nào được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội ? Hình thức hỗ trợ là gì ?
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2020, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2020;
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của LuậtNhà ở năm 2020 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
5. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
* Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
- Chủ thể hợp đồng thế chấp: bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng đáp ứng các điều kiện mà nhà nước quy định để được nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bên thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng. Trong giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bên thế chấp có thể là tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình hoặc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 177 Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Nghĩa vụ được bảo đảm
- Tài sản thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp
* Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
>> Xem thêm: Các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở công vụ ? Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ ?
Theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/06/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì:
- Pháp luật quy định phải được lập thành văn bản "Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai" [gọi tắt là hợp đồng thế chấp] là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân.
- Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
* Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
* Thủ tục đăng ký:Sau khi tiến hành ký và công chứng hợp đồng thế chấp thì phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Việc đăng ký là yêu cầu bắt buộc đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Việc đăng ký là yêu cầu bắt buộc đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mục đích là đảm bảo cho quyền lợi của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đảm bảo vừa thông báo cho bên thứ ba được biết về tình trạng nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp tại ngân hàng để tránh trường hợp tiến hành các giao dịch đối với tài sản trên khi đó thiệt hại không đáng có xảy ra.
6. Giá trị quy định của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý giúp các tổ chức tín dụng thu hồi các khoản nợ vay của khách hàng đối với mình.
Thứ hai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro đối với các hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
Thứ ba, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp giúp bảo vệ quyền lợi cho các tổ chức tín dụng và hạn chế các tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hoạt động tín dụng.
Thứ tư, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ và phòng ngừa gian lận của bên vay.
>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép sửa nhà ở năm 2022 như thế nào ?
Thứ năm, đối với khách hàng vay thì đó là biện pháp thiết thực giúp cá nhân tiếp cận được nguồn vốn của các tổ chức tín dụng bằng cách thế chấp chính nhà ở mà mình xin cấp vốn để mua nó.
Thứ sáu, đối với tổ chức tín dụng thì tận dụng được nguồn dư nợ trong thị trường, mở rộng được các mối quan hệ với các chủ đầu tư và với khách hàng vay từ đó nâng cao được tính cạnh tranh. Các tổ chức tín dụng có nhiều sự lựa chọn hơn đối với tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng, từ đó đa dạng hóa sản phẩm tín dụng.
Thứ bảy, đối với kinh tế xã hội thì kích thích nhu cầu về nhà ở trong xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, các doanh nghiệp có thể quay vòng vốn nhanh, tăng tính thanh khoản của tài sản,...
[Sưu tầm và biên tập]