Từ Điển Công Nghiệp | 18 - 11 - 2021
Việc thu hút đầu tư nước ngoài ở Việt Nam là rất quan trọng, bỏi vì thế giới ngày càng phát triển và toàn cầu hóa. Và để cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư dài ở nước ta thì điều kiện họ cần là một nơi để để đặt các nhà xưởng hay công ty để hoạt động lâu dài. Vì vậy nhu cầu bất động sản công nghiệp được hình thành. Và để hiểu rõ hơn được bất động sản công nghiệp là gì thì ta hãy theo dõi bài viết dưới đây của Ellndustrial.
Khái niệm bất động sản công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp là các dự án được đầu tư để xây dựng thành các khu nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị, kho bãi hay là khu công nghiệp ta hay thấy. Nói tóm lại nó là các dự án đầu tư để phục vụ cho sản xuất công nghiệp. Khái niệm của nó còn được gắn với khái niệm khu công nghiệp.
Bất động sản công nghiệp hay còn có thể hiểu là khu công nghiệp thì khu đất này sẽ được sử dụng cho thuê. Để hiểu rõ hơn vấn đề này thì ta có thể theo dõi Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
- Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Và theo các nguồn tin thì hiện nay bất động sản công nghiệp chưa đủ phát triển để đáp ứng nhu cầu cho các nhà đầu tư mặc dù nhiều khu công nghiệp đã phát triển.
Ưu điểm và nhược điểm của bất động sản công nghiệp
Ưu điểm của bất động sản công nghiệp
- Giá đất cho thuê bất động sản công nghiệp ngày càng tăng cao.
- Thu về được lợi nhuận hơn so với cái loại hình khác.
- Giúp phát triển nền kinh tế trong nước
Nhược điểm của bất động sản công nghiệp
- Đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sẽ có sự hạn chế về việc chuyển nhượng.
- Đối tượng thuê đất bị hạn chết, không phải đối tượng nào cũng có thể thuê đất trong khu công nghiệp. Nhà đầu tư cần có năng lực về trình độ quán lý, vốn, khai thác và vận hành vì tính chất quan trọng và quy mô nên không phải ai cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng của bất động sản công nghiệp.
Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang ngành càng phát triển. Tại Việt Nam có khá nhiều nhà máy lớn ở nhiều tập đoàn nổi tiếng trên thế giới được đặt tại đây. Có thể thấy khoảng năm tháng đầu năm 2021, Việt Nam đã thu huát khoảng 291 dự án đầu tư nước ngoài và 271 dự án trong nước. Việc bất động sản công nghiệp ngày càng phát triển đã kéo theo cơ sở và hệ thống kết cấu hạ tầng mới phát triển. Nó đem lại cho nước ta nhiều giá trị dài hạn như phát triển công nghiệp sản xuất, dịch vụ logistics, đô thị được đổi mới, thúc đẩy sự phát triển ở nhiều khu vực.
Như vậy, có thể thấy bất động sản công nghiệp có vai trò rất quan trọng ở hiện tại và cả tương lai. Đặc biệt là với giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta.
Đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Theo các chuyên gia đánh giá thì giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng tăng ở miền Bắc và miền Nam. Tuy nhiên, giá thuê đát trung bình ở một số khu vực ở miền Nam thì cao hơn ở khu vực miền Bắc. Như giá thuê trung bình ở các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An sẽ cao hơn ở các tỉnh Bắc Giang và Hưng Yên. Các khu vực tại miền Nam như tỉnh Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu được các nhà đầu tư chú ý hơn, vì ở Bình Dương và Đồng Nai đã hỏa động với công suất lớn. Như vậy có thể thấy giá thuê đất ở khu vực miền Nam có nhiều sự chuyển dịch và tăng trưởng khá mạnh trong vòng ba năm gần đây.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng có chú ý đến một số khu vực ở miền Bắc như Hưng Yên, Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng. Vì đây là những nơi có tiềm năm lớn về phát triển công nghiệp. Đặc biệt, tỉnh Bắc Giang ngày càng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài về việc đầu tư sản xuất, vận kho và các hoạt động kinh doanh. Nhà đầu tư cũng đã hướng đến các tỉnh khác như Hưng Yên, Quảng Ninh,.. vì tiềm năng sản xuất và hậu cần.
Triển vọng phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Hiện tại, bên cạnh những rủi ro do dịch bệnh cũng đã ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế toàn cầu thì bất động sản công nghiệp tại Việt nam cũng còn có rất nhiều cơ hội. Nếu nắm bắt được các cơ hội này thì chúng ta có thể mở ra được nhiều cánh cửa tốt đẹp cho nền kinh tế nước nhà.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp khi có thể trải qua được trận đại dịch này thì họ sẽ vững chãi và được tôi luyện nhiều hơn. Họ có thể tạo ra những tiền đề vững chắc cho việc đầu tư và hoạt độg trong thi trường bất động sản công nghiệp trong những năm tới.
Nguyên nhân chủ quan
Công nghiệp ngày càng được ưu tiên phát triển tại Việt Nam. Và hiện nay Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Kênh thông tin pháp lý tương đối rõ ràng, một số chính sách ưu đãi đã góp phần thu hút các doanh nghiệp trong nước và đầu tư nước ngoài vào ngành. Ngoài ra, nguồn nhân lực tại Việt Nam được đánh giá là dồi dào, giá nhân công thấp nên nhiều công ty, xí nghiệp lớn muốn đặt nhà máy tại đây. Hơn nữa, năng suất lao động của người Việt Nam khá cao, ý thức và trí tuệ được cải thiện.
Mặt khác, trước sự phát triển rõ nét của đời sống con người, nhu cầu tiêu dùng các mặt hàng trong nước cũng ngày càng cao. Lượng khách hàng trung lưu và thượng lưu cũng ngày càng nhiều. Đây là lý do thị trường hàng hóa Việt Nam cũng là mục tiêu của các nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng phát triển.
Nguyên nhân khách quan
Sau đây là các nguyên nhân khách quan giúp cho bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng phát triển. Khi cơ hội tham gia hiệp định thương mại tự do thế hệ mới [FTA] của Việt Nam tiếp tục mở rộng. Từ các hiệp định này, hàng loạt thuế quan được hủy bỏ thúc đẩy thương mại, Việt Nam sẽ có thêm cơ hội giao lưu với các nước phát triển về khoa học công nghệ, từ xuất khẩu những mặt hàng có giá trị, từ giá trị thấp đến giá trị cao ... Doanh nghiệp vào thị trường Việt Nam và làm sử dụng đầy đủ các thỏa thuận và các lợi ích.
Ngoài ra, căng thẳng giữa Trung Quốc và Mỹ khiến các công ty lớn cần cân nhắc chuyển nhà máy sản xuất đến những nơi an toàn hơn. Theo thông cáo báo chí, hơn 50% công ty Trung Quốc có kế hoạch mở rộng sang các nước lân cận trong đó có Việt Nam.
Kết luận
Như vậy, bài viết trên của Ellndustrial đã giúp bạn hiểu thêm về bất động sản công nghiệp là gì. Hy vọng bài viết đã đem lại nhiều thông tin bổ ích cho bạn. Nếu thấy hay thì hãy theo dõi mình ngay nhé. Chúc bạn một ngày mới tốt lành. Mọi nhu cầu thắc mắc cũng như liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN EI INDUSTRIAL
Giai đoạn trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản “phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định trên và cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được toàn quyền lựa chọn tự bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản có uy tín và năng lực để bán sản phẩm. Hiện nay, với “Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản [sửa đổi]”, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn lại được đề xuất áp dụng lại.
HẠN CHẾ RỦI RO CHO KHÁCH HÀNG
Nhiều chuyên gia cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng, mục đích là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí, giá cả sản phẩm khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, nhà giá rẻ gần như không còn trên thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đánh giá: “Chúng ta ghi nhận việc các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở. Nhưng song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… vì bị “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”; thậm chí lừa đảo. Hiện tượng này đang ngày một nhiều hơn, có tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát”.
Theo ông Đính, những hiện tượng trên xuất hiện phổ biến là vì thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, một cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm. Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực. Nhất là đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.
“Bài học kinh nghiệm cho thấy, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Đó là phòng công chứng, là sàn giao dịch chứng khoán. Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng”, ông Đính cho biết thêm.
Vì vậy, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư…
Nhìn chung, quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm: Quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn; Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo…; Khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản; Chống thất thu thuế; Thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.
Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc nhận định, bất động sản là tài sản lớn nên khi giao dịch cần có sự bảo chứng của đơn vị thứ ba. Từ đó làm minh bạch thông tin trên thị trường và cải thiện vấn đề trốn thuế, thương lượng ngoài sổ sách. “Điều này, ở các nước phát triển, họ đã làm lâu rồi, không chỉ sản phẩm được chào bán trên thị trường sơ cấp mà giao dịch thứ cấp cũng phải qua môi giới. Đơn vị thứ 3 phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, nếu làm sai”, ông Quyết nói.
LO NGẠI HỆ LỤY TIÊU CỰC TỚI THỊ TRƯỜNG
Với nhiều ý kiến cho rằng buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng giá bất động sản, ông Quyết khẳng định, điều đó không đúng. Ông dẫn chứng: mặc dù từ 2014 đến nay, quy định này đã được bãi bỏ nhưng hầu hết các chủ đầu tư uy tín vẫn bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản…
"Việc chủ đầu tư tự bán hàng có thể làm tăng thêm chi phí cho công tác này. Ví như cách thức tiếp cận với khách hàng không được chuyên nghiệp nên kết quả tiêu thụ thấp. Do đó, thời gian bán hàng kéo dài hơn, đồng nghĩa với việc chủ đầu ttư phải bỏ ra nhiều tiền hơn để trả lương, và chi trả cho các hoạt động liên quan. Hơn nữa, tự bán hàng thì chủ đầu tư vẫn phải chi tiền quảng cáo, truyền thông; bỏ thời gian, chi phí để tuyển đội ngũ nhân sự quản lý, bán hàng... Nhưng khi dự án bán xong, nhân sự lại thừa, hoặc là phải giải tán, lần sau nếu cần thì tuyển lại hoặc chủ đầu tư phải trả lương để duy trì đội ngũ bán hàng, thành ra chi phí rất lớn. Do đó, việc chủ đầu tư tự bán hàng có khi lại là “lợi bất cập hại” và khó nâng cao được tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản", ông Quyết nói.
Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM [Horea] lại đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ “đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản”. Horea quan ngại nếu quy định này được thông qua thì sẽ phát sinh các hệ quả tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và không công bằng vì có thể tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản.
Đồng thời, theo Horea, quy định trên cũng không phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về chống tiêu cực ngay trong công tác xây dựng pháp luật và vi phạm quyền lợi hợp pháp của các chủ đầu tư.
“Đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản” nếu được thông qua thì có nghĩa là chủ đầu tư “bắt buộc” phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch [condotel], văn phòng kết hợp lưu trú [officetel], căn hộ dịch vụ [serviced apartment], các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ… Tất thảy đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Điều này là xâm phạm “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 và là một bước đi “thụt lùi”, không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn”, Horea phân tích.
“Không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng. “Phí dịch vụ” của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu. Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea quả quyết.