Xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
>>> Hướng dẫn thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
Đã bao giờ bạn thắc mắc về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hay chưa? Chẳng hạn, trong chuyển nhượng nhà thì theo quy định bên nhận chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu từ khi nào?
Cùng theo dõi nội dung bài viết dưới đây để tìm lời giải đáp thắc mắc trên nhé.
>>> Đối với quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 161, Điều 503 Bộ luật dân sự 2015; khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho,… quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
>>> Đối với quyền sở hữu nhà
Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, đổi nhà, thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, bên thừa kế sẽ được xác định tùy từng trường hợp như sau:
- Đối với giao dịch mua bán nhà ở:
+ Giữa cá nhân với cá nhân: quyền sở hữu nhà ở được xác lập [chuyển cho] bên mua kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
+ Giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
+ Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác [khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014].
- Đối với giao dịch thuê mua nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Đối với giao dịch góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
- Đối với giao dịch nhận thừa kế nhà ở: quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế [Điều 614 Bộ luật dân sự 2015].
Khi thực hiện giao dịch về nhà ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở [khoản 3 Điều 120 Luật Nhà ở 2014].
Khi có đủ điều kiện theo quy định thì người sử dụng đất được chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo những hình thức nhất định. Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, cụ thể:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất [người dân hay gọi là mua bán đất đai]. Đây là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất khi góp vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định.
2. Chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
Mặc dù giao dịch về quyền sử dụng đất có thể phát sinh quyền, nghĩa vụ ngay khi có hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng giao dịch đó chỉ hoàn tất khi được đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Việc nắm rõ thời điểm phát sinh hiệu lực khi chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất rất quan trọng vì trên thực tế không ít trường hợp ký hợp đồng, thậm chí lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động [không sang tên] dẫn tới nhiều rủi ro pháp lý, phát sinh tranh chấp.
Xem chi tiết: Toàn bộ những rủi ro khi không sang tên Sổ đỏ
3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Khoản 1 và khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng], trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất là đối tượng chuyển quyền không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình như sau:
- Được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng].
- Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính [tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ khác] hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Nghĩa là khi nợ tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính khác sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trên đây là quy định giải đáp cho câu hỏi: Chuyển quyền sử dụng đất là gì và một số quy định có liên quan. Khi bạn đọc có vướng mắc vui lòng kết nối với LuatVietnam qua số 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
>> Sang tên Sổ đỏ: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục thực hiện
>> Chuyển mục đích sử dụng đất: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp