Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 [sửa đổi, bổ sung năm 2022], trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Khoản 3 Điều 29 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư [Nghị định số 31/2021/NĐ-CP], việc chấp thuận nhà đầu tư nói trên sẽ thực hiện như sau:
- Đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc đã tổ chức đấu giá ít nhất 02 lần không thành theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá có trách nhiệm xem xét việc đáp ứng các điều kiện về tổ chức đấu giá nói trên và có văn bản thông báo cho cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư [nếu có] để thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 30 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
Căn cứ pháp lý:
1. Luật Đầu tư năm 2020 [sửa đổi, bổ sung năm 2022] [khoản 3 Điều 29]
2. Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư [khoản 3 Điều 29]
Theo Khoản 1 Điều 29 Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 [sau đây gọi là Luật đầu tư 2020] quy định việc lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau:
“Điều 29. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư
1. Lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:
a] Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b] Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
c] Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.”
1. Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định Điều 117 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
“Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.”
Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc diện phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và khu đất dự kiến thực hiện dự án đầu tư đã được giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án;
2. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành và không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này. Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là Quyết định phê duyệt Danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
Lưu ý: Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
3. Chấp thuận nhà đầu tư
Theo Khoản 3 Khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 quy định:
Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;
+ Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;
+ Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: Tổng hợp các bài viết về Luật đầu tư.
Luật Hoàng Anh
[KTSG] – Sau hai sự vụ diễn ra nối tiếp nhau là công ty thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm [TPHCM] với mức giá cao tới 8,3 lần giá sàn rồi lại đơn phương hủy bỏ và sau đó là Công ty Bình Minh, nhiều cơ quan, bộ ngành đã vào cuộc để tìm cách chấn chỉnh, xử lý theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, liệu có đúng là các quy định của luật đang có lỗ hổng cần lấp đầy hay vấn đề ở chỗ hiểu biết, áp dụng pháp luật của chính các cơ quan chính quyền?
Nhìn tổng quan, điều thú vị là liên quan đến các dự án bất động sản hay đầu tư có sử dụng đất, pháp luật hiện hành được xây dựng theo hai cách tiếp cận khác nhau. Cách tiếp cận của Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu [do Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì soạn thảo] coi quyền sử dụng đất chỉ là một điều kiện hay phương tiện để thực hiện dự án đầu tư.
Điển hình của tư duy này là Nghị định 25/2020 quy định chi tiết một số điều về lựa chọn nhà đầu tư. Theo đó, căn cứ Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đất đai, điều 1 của Nghị định này quy định phạm vi áp dụng bao gồm “dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh”.
Đáng lưu ý là nếu theo “lộ trình đầu tư” thì trọng tâm xem xét của cơ quan nhà nước sẽ là năng lực của chủ đầu tư và tính khả thi của dự án, gắn với một quy trình thủ tục nhiều bước khá phức tạp nhưng bài bản.
Từ góc nhìn của chính quyền là những người cai quản đất nước, rất cần thôi cách nghĩ, cách nhìn đơn giản, thực dụng cho rằng đất đai trong tay mình là tài sản, để từ đó luôn luôn tìm cách bán nó để được giá cao nhất. Thay vào đó, cần hiểu đất đai là không gian sống và không gian phát triển của tất cả mọi người, thậm chí của nhiều thế hệ và lịch sử.
Ngược lại, Luật Đất đai [được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng] lại tiếp cận vấn đề theo một hướng khác, coi đất đai hay quyền sử dụng đất chỉ như tài sản thông thường mà đại diện chủ sở hữu là Nhà nước.
Với quan điểm “tài sản hóa”, tức làm sao để thu được giá trị bằng tiền nhiều nhất từ đất đai, điều 118, Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đấu giá đất, bao gồm sử dụng đất thương mại, dịch vụ, xây nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua.
Trên cơ sở của luật này, các nghị định và thông tư tiếp theo đã quy định cụ thể điều kiện, quy trình và thủ tục tổ chức đấu giá đất mà các cơ quan địa phương như cơ quan phát triển quỹ đất của UBND phải tuân theo. Một khi đã đấu giá trực tiếp và công khai, nguyên tắc cơ bản và giản đơn được áp dụng là quyền sử dụng của từng khu đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.
Như vậy, rõ ràng là đứng giữa hai hành lang pháp luật nói trên, các chính quyền địa phương có quyền lựa chọn, hoặc tổ chức đấu thầu chọn nhà đầu tư xứng đáng, tin cậy để thực hiện dự án có sử dụng đất của Nhà nước, hoặc đấu giá đất để làm sao thu được tiền nhiều nhất cho ngân sách của mình. Có câu hỏi dành cho mỗi chúng ta, đó là nếu là người lãnh đạo địa phương thì khi cân nhắc lợi hại sẽ chọn phương án nào?
Về lý thuyết, lãnh đạo địa phương là quản trị toàn diện, bao gồm mọi vấn đề quốc kế dân sinh, bao gồm cả quản lý tài sản công lẫn đầu tư phát triển cho cả tầm nhìn ngắn hạn và lâu dài. Tuy nhiên, xét lợi ích từ quan điểm quyền lực, nếu ban hành thể chế, chính sách là lĩnh vực độc quyền của trung ương thì quyền lực địa phương cơ bản chỉ còn phụ thuộc vào ngân sách.
Một dự án đầu tư có thể mang đến nguồn lợi cho ngân sách thông qua tạo việc làm, dịch vụ để đóng góp về thuế nhưng lại kéo dài về thời hạn và khá rủi ro. Như thế, tính toán chắc chắn và an toàn nhất sẽ là bán tài sản qua đấu giá để có nguồn thu ngay và cao nhất có thể được. Rất có thể bởi lý do này, nhiều địa phương có xu hướng lựa chọn cách tiếp cận của Luật Đất đai hơn là Luật Đầu tư.
Tuy nhiên, mọi hướng đi dù đúng hay sai đều dẫn đến đỉnh điểm của nó. Cú đấu giá của Tân Hoàng Minh với mức chốt tới 24.500 tỉ đồng [hơn 1 tỉ đô la Mỹ] cho mảnh đất 10.000 mét vuông ở Thủ Thiêm đã phá vỡ mọi kỷ lục về giá đất, gây choáng váng về tâm lý xã hội và thị trường, dẫn đến lần đầu tiên có sự suy nghĩ nghiêm túc về vấn đề này.
Xét góc độ pháp lý, chưa có luật sư nào chỉ ra được các sai phạm của cả bên đấu giá lẫn các chủ thể tham gia, bao gồm cả Tân Hoàng Minh. Tại sao? Bởi suy cho cùng đó mới chính là bản chất của đấu giá như nó vốn thế. Cho nên, có lẽ câu hỏi chính đáng cần đặt ra là nếu chúng ta tiếp tục đi con đường này thì sự phát triển của Việt Nam sẽ tới cái đích nào?
Xin bắt đầu hỏi: Bên đấu giá là ai? Ở đây không phải chủ thể dân sự mà là chủ thể hành chính, tức cơ quan chính quyền, là người chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý đất đai thay cho chủ sở hữu toàn dân cũng như sự phát triển kinh tế – xã hội của từng vùng, miền và địa phương.
Nếu chỉ xác định mục tiêu đơn nhất và ngắn hạn là bán đất để lấy giá cao thì cơ quan chính quyền chỉ đóng vai trò như một chủ thể dân sự và không hoàn thành các chức năng bao trùm của nó. Bởi một khi giá đất bị đẩy lên sẽ đồng nghĩa với không gian phát triển bị co hẹp, các nguồn lực đầu tư cho nhu cầu quốc kế dân sinh sẽ chỉ còn xoay quanh đầu cơ đất hay bất động sản để trục lợi ngắn hạn, cục bộ và cá nhân.
Kể cả khi có biện hộ rằng chính quyền thu tiền cho ngân sách cũng để tái đầu tư cho hạ tầng kinh tế – xã hội thì cũng không thỏa đáng, bởi một nền kinh tế thị trường lành mạnh phải dựa trên đầu tư tư nhân và quan hệ cung cầu chứ không phải các thương vụ đầu cơ mà một bên lại là Nhà nước.
Hơn nữa qua các vụ đấu giá đất trực tiếp, một khi không gắn với các yêu cầu về giải trình tính hợp pháp của nguồn vốn, liệu ai có thể bảo đảm rằng không có sự liên quan nào đến động cơ hợp thức hóa hay rửa các đồng tiền bẩn thông qua bàn tay Nhà nước?
Về phía bên tham gia đấu giá. Đương nhiên các quy định pháp lý có nhấn mạnh các điều kiện về tư cách chủ thể để dự án có thể triển khai sau đó như cam kết. Tuy nhiên, có một mâu thuẫn kỹ thuật hiển nhiên là khi dự án đầu tư lập ra dựa trên nguồn vốn đã xác định, mà chi phí về đất lại trượt đi tới nhiều lần qua đấu giá thì tính khả thi thương mại của dự án có còn được giữ nguyên?
Cho nên, đứng trước một tình cảnh bất thường là bên trúng giá Tân Hoàng Minh phải tuyên bố bỏ cuộc bởi lý do sức ép dư luận và nhiều cơ quan nhà nước lên tiếng quan ngại và mong muốn có biện pháp chấn chỉnh, xử lý, bao gồm cả lấp “lỗ hổng pháp luật”, tôi lại cho rằng pháp luật không thiếu hay khiếm khuyết gì cả mà vấn đề là thực thi nó mà thôi.
Trở lại giải pháp cho vấn đề này như cả người dân và nhiều cơ quan trung ương đã và đang bức xúc, bên thềm của các thảo luận về sửa đổi Luật Đất đai, tôi muốn nêu ba ý kiến liên quan đến câu chuyện đấu giá của Tân Hoàng Minh thế này:
Thứ nhất, từ góc nhìn của chính quyền là những người cai quản đất nước, rất cần thôi cách nghĩ, cách nhìn đơn giản, thực dụng cho rằng đất đai trong tay mình là tài sản, để từ đó luôn luôn tìm cách bán nó để được giá cao nhất. Thay vào đó, cần hiểu đất đai là không gian sống và không gian phát triển của tất cả mọi người, thậm chí của nhiều thế hệ và lịch sử.
Thứ hai, cần thấu hiểu các hệ lụy của việc coi đất đai là tài sản cùng với chăm chăm làm tăng giá trị của nó. Giá đất càng cao sẽ đồng nghĩa với sự tranh giành nó càng khốc liệt, mâu thuẫn và bất bình đẳng xã hội càng cao, phân hóa giàu nghèo càng lớn và cả không gian sống và không gian phát triển càng bị thu hẹp.
Thứ ba, có thể đấu giá bất động sản mà không phải đấu giá đất. Chính quyền địa phương cần thực hiện giải pháp thay thế là đấu thầu chọn nhà đầu tư, bởi đấu giá đất không phòng ngừa được tiêu cực mà trái lại đẩy tiêu cực lên cấp độ cao hơn, mang tính móc ngoặc hệ thống. Để có các dự án phát triển lành mạnh, hãy làm sao để có nhà đầu tư tốt nhất chứ không phải tạo cơ hội cho cánh rừng nhà đầu cơ nở rộ.
Hy vọng lắm vào sửa đổi Luật Đất đai sắp tới!
[*] Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam.