Điểm giống nhau giữa đặt cọc và phạt vi phạm hợp đồng

Tư vấn nhanh: 19000 88815 Đặt lịch gặp luật sư: 0862 667736 Email:  Website: www.tltlegal.com Add: Phòng 1206, Tầng 12, Tòa nhà Citilight, 45 Võ Thị Sáu, Phường Đa Kao, Quận 1, TP.HCM

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13;
• Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong các hợp đồng dân sự, thương mại hiện nay, điều khoản đặt cọc được sử dụng rất phổ biến, kèm theo đó là các điều khoản phạt tiền cọc khi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định về biện pháp đặt cọc tại Điều 328 như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên, có thể thấy, đặt cọc có 2 mục đích:

• Để bảo đảm giao kết hợp đồng;
• Để bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Đi kèm với biện pháp đặt cọc là chế tài đối với hành vi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Cần lưu ý: Nếu các bên không có thỏa thuận khác về chế tài hoặc ngay cả khi không có điều khoản chế tài phạt cọc thì biện pháp chế tài nêu trên mặc nhiên được áp dụng nếu các bên có thỏa thuận thực hiện biện pháp đặt cọc.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đi kèm với nó là biện pháp chế tài.

Trả tiền trước không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó mặc nhiên sẽ không có chế tài nếu các bên không có quy định biện pháp chế tài cho hành vi vi phạm nghĩa vụ trả tiền trước. Đây là điểm khác biệt chính giữa đặt cọc và trả tiền trước, có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi tài sản của các bên trong hợp đồng.

Giả sử các bên không thỏa thuận khác về chế tài hoặc nếu các bên không có điều khoản chế tài phạt cọc thì biện pháp đặt cọc mặc nhiên vẫn được gắn liền với chế tài theo quy định tại Điều 328 nêu trên, nên nhiều trường hợp số tiền cọc lớn, khi xảy ra vi phạm hợp đồng dẫn đến phát sinh nghĩa vụ phạt cọc thì thiệt hại sẽ rất đáng kể.

Theo kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng, chúng tôi nhận thấy có trường hợp các bên không quy định rõ khoản tiền đã thanh toán có phải là tiền đặt cọc hay không (các bên thường quy định là khoản tiền thanh toán đợt 1). Đối với những trường hợp này, thông thường tòa án sẽ cho rằng thỏa thuận đặt cọc không được xác lập, dẫn đến yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận.

Hiện nay, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) đã quy định rõ, nếu một khoản thanh toán mà không được quy định rõ là tiền đặt cọc hay trả tiền trước thì sẽ được coi là khoản tiền thanh toán trước như sau:

Điều 37. Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước

Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

Mục lục bài viết

• 1. Hợp đồng đặt cọc có giá trị, ý nghĩa pháp lý như thế nào ?
• 2. Cách xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc ?
• 3. Vi phạm hợp đồng đặt cọc phải chịu trách nhiệm như thế nào ?
• 4. Khi nào bị mất tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê trọ ?
• 5. Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

1. Hợp đồng đặt cọc có giá trị, ý nghĩa pháp lý như thế nào ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Cho tôi hỏi, nếu giấy đặt cọc được ký (trên giấy ghi rõ là giấy đặt cọc, không kiêm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng khác), nhưng giấy đặt cọc có thỏa thuận về việc phương thức thanh toán (bao gồm việc sau khi bên B cung cấp giấy tờ liên quan thì bên A sẽ tiến hành thủ tục sang tên, lăn tay, sau đó bên B phải thanh toán số tiền còn lại là...).

Giấy đặt cọc có chữ ký hai bên, có người làm chứng, tuy nhiên hai bên chưa làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Vậy thì giấy đặt cọc đó có hiệu lực pháp lý không và phương thức thanh toán trên giấy đặt cọc có giá trị pháp lý không? Đồng thời cụm từ "giấy tờ liên quan" không được chỉ rõ trong giấy đặt cọc thì có thể hiểu là những giấy tờ nào, có bao gồm giấy xác nhận tài khoản ngân hàng hay giấy chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn về hợp đồng đặt cọc theo luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất năm 2022

Căn cứ theo quy định tại Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận

Điều 329. Ký cược

1. Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.

Điều 330. Ký quỹ

1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.

3. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, có chữ ký và người làm chứng nên có giá trị pháp lý. Về bản chất, đặt cọc là hành vi nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (trường hợp của bạn là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất). Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Do đó, các giấy tờ liên quan, phương thức thanh toán mà hai bên thỏa thuận chỉ có ý nghĩa khi việc giao kết hợp đồng, hay hợp đồng được thực hiện. Về giấy tờ liên quan được hiểu là những giấy tờ gì thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên, cũng như sự giải thích trong văn bản đặt cọc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

2. Cách xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc ?

Kính chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi:Lúc 20h, ngày 23/10/2015 bên mua có đặt cọc mua lô đất ở quận 9, trị giá 3.7tỉ. Bên mua đặt cọc 250 triệu, thời gian ra công chứng là 30 ngày. Nhưng hiện tại bên mua gọi liên lạc bên bán để ra công chứng làm thủ tục chuyển nhượng mà bên bán không trả lời và không liên lạc được, đến nhà không tiếp. Trong quá trình giao dịch có văn bản hợp đồng đặt cọc và bên mua có quay video chi tiết lúc giao dịch.

Xin hỏi luật sư vậy có đủ Pháp lý để khiếu nại bên bán chưa? Cần làm những thủ tục gì và gửi đến cơ quan chức năng nào khi khiếu nại?

Xin trân thành cảm ơn

>> Xem thêm: Chữ ký số là gì ? Đặc điểm, giá trị pháp lý của chữ ký số ?

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, bên phía quý khách hàng hoàn toàn có đủ cơ sở pháp lý để kết luận bên kia vi phạm hợp đồng. Cụ thể:

Theo điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Hợp đồng giữa quý khách và bên bán có hiệu lực vì: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Mặt khác, hợp đồng này đã được lập thành văn bản và bên quý khách cũng đã có cả video quay chi tiết lúc giao dịch.

Thứ hai, trong vụ việc này bên bán đã vi phạm hợp đồng và vấn đề đặt ra ở đây là kiện vi phạm hợp đồng mà không phải là khiếu nại. Bởi lẽ, hành vi vi phạm hợp đồng của bên bán không thuộc đối tượng khiếu nại được quy định tại điều 2 Luật Khiếu nại 2011. Khiếu nại gồm có các dấu hiệu sau:

- Chủ thể thực hiện quyền khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức.

- Đối tượng khiếu nại là các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước hoặc những người có thẩm quyền trong các cơ quan hành chính nhà nước, quyết định kỷ luật cán bộ, công chức.

- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu là chính cơ quan đã có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại.

Quý khách hàng có thể gửi hồ sơ khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện (tòa án nơi mà trực tiếp kí kết giao dịch đặt cọc). Hồ sơ của quý khách hàng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

>> Xem thêm: Quy định mới của luật thương mại về mức phạt vi phạm hợp đồng ?

Thứ ba, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, hậu quả pháp lý cũng được quy định ngay tại Điều 328 Bộ luật Dân sự như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Mặc định rằng đã hết thời hạn công chứng là 30 ngày.

Theo như lời của quý khách hàng (bên mua), hành vi của bên bán: không nghe điện thoại, không liên lạc được, đến nhà không tiếp là hành vi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Như vậy, nếu như giữa hai bên có thỏa thuận về vấn đề này thì sẽ giải quyết theo thỏa thuận đó. Ngược lại, mức phạt cọc sẽ được đưa ra theo như điều luật đã trích dẫn ở trên: ''bên bán phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc''. Tức là bên bán phải trả lại cho bên quý khách hàng khoản tiền đặt cọc 250 triệu, cộng thêm 1 khoản tương đương 250 triệu nữa.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

3. Vi phạm hợp đồng đặt cọc phải chịu trách nhiệm như thế nào ?

>> Xem thêm: Khi nào được ký hợp đồng lao động không xác định thời hạn và giá trị pháp lý của hợp đồng lao động ?

Thưa Luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc như sau, mong được luật sư giải đáp: Ngày 26/8 vừa qua anh tôi có đặt cọc thuê phòng trọ cho em tôi (là sinh viên) ở trọ, nhưng khi em tôi đến thì em tôi không hài lòng với chất lượng phòng trọ nên không muốn ở phòng trọ đó nữa. Hai bên chưa tiến hành ký hợp đồng thuê phòng nhưng chủ nhà cho phép em tôi đưa hành lý vào để. Hôm nay em tôi đến để trả phòng và không muốn thuê phòng đó nữa, nhưng khi em tôi chuẩn bị lấy hành lý để đi thì chủ nhà không cho và nói rằng làm như thế là không được (trước khi đi em tôi có vào nói với chủ nhà rằng bây giờ không muốn thuê phòng nữa và chấp nhận mất tiền cọc).

Xin hỏi luật sư: việc em tôi không thuê nhà nữa ngoài việc mất tiền cọc thì em tôi có thể phải chịu khoản phí tổn nào không? vì chủ nhà bảo trong khoảng thời gian em tôi đặt cọc đó thì chủ nhà đã từ chối khách hàng đến để xem phòng và có ý buộc em tôi phải bồi thường ?

Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo những gì bạn đưa ra thì có thể thấy hợp đồng đặt cọc này thuộc phạm vi điều chỉnh của BLDS vì vậy, căn cứ vào Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, pháp luật chỉ quy định nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong trường hợp của bạn thì khi bạn không tiến hành việc giao kết hợp đồng thì bạn sẽ chỉ mất khoản tiền đặt cọc trước mà thôi (vì bạn không nhắc đến việc hai bên có thỏa thuận khác nào). Việc chủ nhà đòi thêm một khoản tiền bồi thường chỉ xảy ra khi bên chủ nhà chứng minh được có những thiệt hại thực tế do hành vi từ chối giao kết hợp đồng của bạn gây ra (có bằng chứng, chứng cứ kèm theo).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật dân sự vi phạm hợp đồng đặt cọc, gọi : 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

4. Khi nào bị mất tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê trọ ?

Chào luật sư, Em tên là Vi . Em là một sinh viên . Em muốn nhờ luật sư tư vấn cho em về việc : Em thuê trọ nên phải làm hợp đồng thuê nhà và đặt cọc tiền nhà 2 triệu . Trong hợp đồng có ghi rõ là nếu kết thúc hợp đồng bên B tức em phải báo cho chủ nhà trước 15 hết tháng thì mới được nhận lại hợp đồng . Hợp đồng của em kí ngày 28/2/2013 hạn 1 năm tức 28/2/2014 sẽ hết hạn . Nhưng tận 30/3/2015 em mới kí hợp đồng mới và giờ do điều kiện đi xa chỗ trường học em muốn chuyển. Hiện vẫn đang ở tháng 3 tức hợp đồng mới em vừa kí không có hiệu lực nhưng sáng ngày hôm nay 25/3/2014 em mới tìm được phòng mới và mới báo với chủ nhà . Tại do từ đầu tháng 3 đến nay là ở không có hợp đồng nên em nghĩ là mình chuyển lúc nào cũng được và chỉ cần báo trước cho người ta 3-5 ngày là được .

Như vậy em có mất tiền đặt cọc không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: NLV

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 1 điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì:

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà mới nhất ? Chấm dứt hợp đồng đặt cọc thuê nhà như thế nào ?

"1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

a) Các bên có thoả thuận khác;

b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;

d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định."

Vậy ở đây nếu bạn và bên cho thuê nhà không có thỏa thuận khác thì hợp đồng đặt cọc của bạn đã có hiệu lực pháp luật.

Theo điều 328 Bộ luật dân sự số 2015 thì :

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vậy, vì bạn không thực hiện hợp đồng như đã giao kết:" kết thúc hợp đồng bên B tức em phải báo cho chủ nhà trước 15 hết tháng " thì tài sản đặt cọc ở đây là 2 triệu thuộc về bên nhận đặt cọc.Trong trường hợp này bạn sẽ mất số tiền đặt cọc.

Trân trọng./.

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc và biên bản giao nhận tiền đặt cọc mua nhà, đất mới nhất năm 2022

5. Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Thưa Luật sư. Vợ chồng Tôi đang có thắc mắc xin được Quý Luật Sư tư vấn giúp: Tháng 09 năm 2014 vợ chồng tôi đã đặt cọc bằng giấy tờ tay một khoản tiền 100 tr để mua một phần đất có bao gồm nền nhà với diện tích là 145m2 trong thửa đất chung rộng 680m2 của ông bà hàng xóm.

>> Xem thêm: Đặt cọc là gì ? Quy định pháp luật về nội dung, mục đích của đặt cọc

Trong hợp đồng đặt cọc có ghi khi nào bên bán tách được sổ và ra công chứng hợp đồng mua bán thì bên mua sẽ đặt thêm cho bên bán là 500 tr đồng, phần còn lại sẽ được thanh toán hết khi bên mua nhận được nhà và hai bên đã hoàn tất thủ tục sang nhượng. Do quá tin tưởng nên chúng tôi đã không xem sổ hồng gốc mà chỉ coi sổ có công chứng. Sau đó chúng tôi biết được là trước khi đồng ý bán cho chúng tôi ông chủ đất đã mang sổ vay ngân hàng. Sự việc chỉ được vỡ lẽ khi chúng tôi hối thúc bên bán tách thửa và ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán. Hiện nay ông chủ đất nói là không có khả năng thanh toán ngân hàng khi sắp đến đáo hạn tiền nợ nên yêu cầu chúng tôi đi trước một bước : chúng tôi sẽ đưa cho ông bà 500 tr và cùng ông chủ đất tới ngân hàng lấy sổ và sau đó ra phòng công chứng làm hợp đồng công chứng đặt cọc và làm 01 bản ủy quyền để chúng tôi có thể chắc chắn mua được phần đất trên và đưa tiền cho ông bán để bên bán lấy sổ hồng từ ngân hàng. Nhưng vì không hiểu luật nhiều nên chúng tôi rất băn khoăn và lo lắng về phần tiền mình đã đặt cọc và làm thế nào để chúng tôi giảm thiểu được tối đa rủi ro nếu như bên bán không tách được thửa ra cho chúng tôi hay khi có tranh chấp kiện tụng về đất đai.

Chúng tôi rất mong nhận được sự tư vấn từ Quý Luật khi mà ông bà chủ đất đang hối chúng tôi cùng họ mang tiền ra ngân hàng ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì phần đất mà người hàng xóm có ý định chuyển quyền sử dụng cho bạn đang thuộc phần tài sản thế chấp với ngân hàng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội thì bên thế chấp tài sản có các quyền và nghĩa vụ như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

>> Xem thêm: Biên bản ghi nhớ có giá trị pháp lý không? Mẫu biên bản ghi nhớ mới nhất

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy nếu người hàng xóm muốn chuyển sử dụng mảnh đất đang được sử dụng làm tài sản thế chấp thì người hàng xóm phải có nghĩa vụ thông báo cho bạn biết rằng tài sản đó đang được dùng để thế chấp, từ thông tin đó bạn sẽ quyết định xem có tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với họ hay không.

Tuy nhiên thực tế người hàng xóm đã không cho bạn biết về việc phần đất đó đang được dùng để làm tài sản thế chấp mà vẫn tiếp tục giao kết hợp đồng và nhận tiền đặt cọc từ bạn. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu người hàng xóm kia hoàn trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc và yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất do bạn không được cung cấp đầy đủ thông tin về phần đất đó, có dấu hiệu bị lừa dối. Nếu hai bên vẫn không thống nhất thỏa thuận được thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê