Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao nhưng nhiều người mua nhà lại gặp khó khăn về tài chính do ảnh hưởng từ dịch bệnh, mức lãi suất chỉ từ 5,9%/năm và thời hạn cho vay tối đa lên tới 30 năm tại TPBank đang mang giấc mơ sở hữu một ngôi nhà của khách hàng lại gần hơn rất nhiều.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia và các công ty phân tích thị trường trong lĩnh vực bất động sản, tốc độ tăng dân số và đô thị hóa trên khắp cả nước sẽ tiếp tục đẩy nhu cầu về nhà ở lên cao, đặc biệt với những người trẻ tuổi. Điều này lý giải vì sao giá nhà đất vẫn tăng lên trong năm 2020 và đặc biệt ở những tháng đầu năm 2021. Thống kê từ Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết giá bất động sản năm 2020 tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng từ 2% - 4% trong năm 2020, và 2 tháng đầu năm 2021 ở một số khu vực trong cả nước giá nhà đất còn tăng trên 10%, bất chấp những khó khăn do dịch Covid-19 mang lại cho nền kinh tế.
Giá nhà tăng cao và tình hình dịch bệnh Covid-19 vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn khiến cho nhiều người có nhu cầu mua nhà gặp khó khăn về nguồn tiền. Do vậy khả năng tiếp cận cơ hội mua nhà của những người này cũng bị thu hẹp lại. Hiểu được khó khăn đó của khách hàng, TPBank vừa triển khai một gói lãi suất ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân vay mua, xây sửa nhà đất – nhà dự án và tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng, với mức lãi suất chỉ từ 5,9%/năm. Không chỉ vậy, gói vay cũng rất linh hoạt và được “may đo” phù hợp với nhu cầu của khách hàng, khi các khách hàng có thể lựa chọn một trong nhiềuphương án lãi suất siêu ưu đãi, tiêu biểu như gói lãi suất 5,9%/năm cố định trong 06 tháng hoặc 7,5%/năm cố định trong 12 tháng.
“Mức lãi suất ưu đãi 5,9%/năm là mức lãi suất thấp, cạnh tranh nhất trên thị trường ngân hàng. Còn với những khách hàng cần sự ổn định lâu dài về lãi suất để cân đối nguồn vốn tham gia các hoạt động khác, thì gói lãi suất 7,5% năm/cố định trong 12 tháng là một sự lựa chọn hợp lý,” đại diện của TPBank cho biết.
Đối với rất nhiều người có nhu cầu vay mua nhà, đặc biệt ở những người trẻ tuổi có thu nhập trung bình mua căn nhà đầu tiên trong đời, thì tỷ lệ cho vay và thời gian trả nợ cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng. Đại diện TPBank cho biết đây cũng là một trong những chính sách được ngân hàng nghiên cứu kỹ nhằm hỗ trợ tốt nhất cho khách hàng thực hiện được ước mơ sở hữu ngôi nhà của mình. Cụ thể, TPBank sẽ tài trợ lên tới 90% nhu cầu vốn của khách hàng với thời gian cho vay tối đa 30 năm. Khi giá trị vay lớn, thời gian vay dài, số tiền mỗi tháng cần phải chi trả không nhiều, khách hàng hoàn toàn có thể cân đối chi phí phù hợp, giảm tải áp lực kinh tế.
Đặc biệt, riêng với bất động sản là nhà đất, đã có sổ đỏ, TPBank áp dụng phương thức tài trợ linh hoạt: Bên bán nhà có thể nhận và sử dụng được tiền ngay khi hoàn thành giao dịch mua bán công chứng [thay vì thông thường số tiền giải ngân sẽ tạm khóa, và chỉ sử dụng số tiền được khi tài sản đã hoàn thành sang tên cho Bên mua và Bên mua hoàn thiện xong thủ tục thế chấp cho TPBank].
Việc phê duyệt thông tin, phản hồi hồ sơ cho khách hàng cũng được TPBank ưu tiên chú trọng. TPBank có thể phê duyệt trực tiếp tại các chi nhánh, thay vì phê duyệt tập trung tại Hội sở, điều này làm cho thời gian xử lý khoản vay được rút ngắn, việc phê duyệt trở nên chủ động hơn, chỉ trong khoảng 2h làm việc hoặc tối đa trong vòng 24h kể từ khi đầy đủ hồ sơ.
Thêm vào đó, TPBank cũng liên kết với các chủ đầu tư lớn hàng đầu trên thị trường như Dojiland, Vingroup, Sungroup, Ecopark, BIMgroup,... có thể kể đến 1 số dự án tiêu biểu như: Ecopark Sky Oasis, Vinhomes Smart City, Intercontinental Hạ Long, Sun Premier Village Phú Quốc, ... với số lượng khách hàng tham gia vay tại TPBank lên đến hàng nghìn khách hàng cho mỗi dự án. Ngoài ra, TPBank còn liên kết và tham gia tài trợ với hơn 200 dự án bất động sản trên khắp cả nước.
Mọi thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ hotline 1900585885 hoặc đến các điểm giao dịch TPBank gần nhất để được giải đáp
Quay lại Xem tất cả Khuyến mãi
Tìm nguồn vốn và những giải pháp “hâm nóng” thị trường là nội dung chính tại hội thảo “Giải pháp và cơ hội tiếp cận tín dụng cho thị trường bất động sản” do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 12/9, tại Hà Nội. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều mang đến hội thảo một nỗi lo trĩu nặng, đó là số lượng hàng tồn quá lớn. Theo thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và Tp.HCM, hiện lượng hàng tồn trị giá hơn 84.000 tỷ đồng, chiếm tới xấp xỉ 46% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Như tại Công ty CP Nhà Việt Nam, tỷ lệ hàng tồn đang chiếm tới 90% tổng tài sản, tương đương 636 tỷ đồng. Những con số được đưa ra mới chỉ là bề nổi của tảng băng.Tại hội thảo, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục đề xuất Bộ Xây dựng thúc đẩy nhanh việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m². Cùng với việc thị trường bất động sản đang hạ giá, việc giảm diện tích làm tổng tiền mua bất động sản giảm sẽ phù hợp với khả năng thanh toán của người mua. Theo TS Vũ Đình Ánh, trị giá bất động sản bán ế chưa được đánh giá đầy đủ và ước lượng đúng quy mô cũng như tầm mức thiệt hại cho nền kinh tế - xã hội mà nó đã và sẽ gây ra. Tình trạng hàng tồn quá lớn đang khiến các doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng kiệt quệ về vốn và đẩy nhiều doanh nghiệp ngấp nghé bờ vực phá sản. Đó cũng chính là lý do mới đây Bộ Xây dựng phải yêu cầu các địa phương khẩn trương tìm cách tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, việc tiếp cận các nguồn vốn vay đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khả quan hơn. Ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý trung ương, cho rằng, “độ trễ” của chính sách là một trong những nguyên nhân làm tác động của việc hạ lãi suất, gỡ bỏ hạn chế đối với thị trường bất động sản vẫn chưa được vận hành. Các ngân hàng thương mại cần có thời gian để hấp thu chính sách của Chính phủ, của ngân hàng Nhà nước và điều chỉnh hoạt động. Hơn nữa, hiện mới chỉ có trần lãi suất tiền gửi được điều chỉnh, lãi suất cho vay điều chỉnh chưa thật sự rõ ràng. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp cũng cần phải có thời gian và năng lực mới được tiếp cận nguồn vốn. Hiện chỉ có một số rất ít doanh nghiệp lớn, có uy tín mới vay được ngân hàng với mức lãi suất 12% hoặc 12,5%. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản VN, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm dần nhưng tốc độ hồi phục còn rất chậm và phụ thuộc vào sự hồi phục của nền kinh tế chung. Đặc biệt, từ 15/9 tới đây, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản sẽ chính thức đi vào hoạt động. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản bắt đầu bước sang giai đoạn mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra luồng tài chính mới và là nguồn tiền quan trọng nhất, tiềm năng nhất cho thị trường bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, trong bối cảnh những tác động tích cực đến thị trường bất động sản chưa thật sự rõ ràng, các doanh nghiệp vẫn đang phải xoay xở để tự cứu. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành [Tp.HCM], chia sẻ: “Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải chấp nhận lỗ tới 50% để tồn tại, giảm giá bán để giải quyết triệt để sản phẩm tồn đọng. Thực tế trên thị trường, đặc biệt khu vực Tp.HCM đã có rất nhiều doanh nghiệp giảm mạnh giá bán căn hộ, trong đó nhiều sản phẩm ở mức huề vốn hoặc chịu lỗ với mức giá trên dưới 10 - 12 triệu đồng/m²”. Tương tự, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục đà giảm giá với mức giảm khoảng 30% so với hồi đầu năm 2012. Giảm giá mạnh để có nguồn tiền thật chứ không phải giữ giá trị ảo để tái đầu tư các dự án có tính thanh khoản cao hơn, đó là giải pháp hữu hiệu nhất mà các doanh nghiệp bất động sản đang hướng tới. Đó cũng là giải pháp hâm nóng thị trường bất động sản và là cơ hội tốt cho người có nhu cầu mua nhà ở thực hiện nay. Tag: mua bán đất nền, đất nền Mỹ Phước, sàn giao dịch bất động sản, nhà ở thị xã, dự án. |
Người có nhu cầu mua nhà đang bị lạc vào ma trận thông tin trên thị trường BĐS. Bên cạnh những thông tin tốt thì cũng có không ít những dự báo xấu về thị trường trong tương lai gần. Thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục đón nhận thông tin tốt như việc ra đời những chính sách phát triển thị trường hay dòng vốn ngân hàng đã cởi mở hơn với bất động sản. Tuy nhiên, những thông tin xấu như dự án này dự án kia giảm giá sốc, hoặc dự báo của các “chuyên gia” về việc BĐS sẽ còn giảm giá mạnh cũng đang bủa vây thị trường. Những dự báo “mang đôi mắt màu đen” đó là một trong các nguyên nhân khiến người có nhu cầu vẫn chưa dám xuống tiền, dù giá cả đã giảm rất mạnh so với thời cao điểm.Thị trường BĐS Hà Nội một năm vừa qua chứng kiến làn sóng rút vốn ồ ạt của nhà đầu tư khỏi nhiều dự án. Làn sóng này đã khiến không ít chủ đầu tư lao đao, vì các chủ dự án cũng rất khó khăn về vốn. Thiếu nguồn vốn ứng trước của khách hàng, các dự án BĐS vốn đã chậm tiến độ sẽ lại càng kéo dài. Trong khi làn sóng đòi rút vốn của nhà đầu tư còn chưa dứt, làn sóng hạ giá bán ra của các chủ đầu tư và của chính nhà đầu tư thứ cấp cũng không thu hút được nhiều khách mua nhà. Trái lại, người mua nhà càng có thêm tâm lý cho rằng thị trường còn giảm giá tiếp và tiếp tục chờ đợi. Một nguyên nhân nữa khiến làn sóng đòi rút vốn xuất hiện tại nhiều dự án, theo ông Quỳnh, là do hầu hết các chủ dự án đều vi phạm cam kết về tiến độ. Thậm chí, một số chủ dự án chưa thể đưa ra hạn bàn giao nhà. Nói về thị trường BĐS hiện nay, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm cũng cho rằng, vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là tâm lý của người mua, chứ không phải vì giá cao hay thấp, hoặc vì nguồn vốn trong dân đã cạn. Theo ông Kha, nguồn tiền trong dân vẫn rất lớn, nhưng người có nhu cầu mua nhà chưa chịu xuống tiền, vì đây là giai đoạn người mua nhà bị tác động bởi rất nhiều luồng thông tin. Trong khi nhiều cơ quan truyền thông chỉ “thích” đưa những thông tin xấu về thị trường, thậm chí chỉ nêu một vài hiện tượng đơn lẻ mà thiếu sự phân tích, đã khiến thông tin về thị trường BĐS bị nhiễu loạn. Ông Kha khẳng định, với mức giá bán căn hộ hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận lỗ vốn. Song vì nhiễu loạn thông tin, vì có quá nhiều dự báo xấu về thị trường nên người tiêu dùng vẫn thời ơ, chưa chịu nhập cuộc, dù doanh nghiệp có chấp nhận mức giá bán lỗ. Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn BĐS Navigat cho rằng, sau một thời gian dài giảm giá, thị trường BĐS hiện nay rất nhạy cảm trước những thông tin xấu. Trong khi niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường BĐS chưa bao giờ thấp như hiện nay, thì thị trường lại đầy rẫy thông tin tiêu cực, khiến người mua nhà bị nhiễu loạn. Niềm tin của khách hàng càng giảm đi khi phần lớn các chủ dự án hiện nay đều không thực hiện đúng cam kết về tiến độ. Thậm chí, rất nhiều chủ dự án thiếu năng lực triển khai và hoàn thiện dự án, khiến dự án không biết khi nào mới hoàn thành…. Trong khi nhiều ý kiến chuyên gia khẳng định xu hướng rút vốn và chờ đợi vẫn là xu hướng chính của thị trường BĐS, thì theo đại diện nhiều sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội, thị trường BĐS thời gian qua vẫn ghi nhận có nhiều giao dịch. Tuy nhiên, giao dịch thành công chủ yếu tại phân khúc căn hộ đã hoàn thiện, đã được đưa vào sử dụng. "Do không tin vào những cam kết về tiến độ của chủ dự án nên nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở có xu hướng “tẩy chay” với những dự án nhà hình thành trong tương lai. Trong bối cảnh thị trường căn hộ đã giảm sâu, nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở so sánh thấy mức giá hiện tại đã tương đương với chi phí cấu thành sản phẩm tại nhiều dự án. Vì thế, với những dự án đã hoàn thiện có khá nhiều giao dịch thành công, trong khi thị trường nhà ở hình thành trong tương lai gần như đóng băng và chỉ có giao dịch ở phân khúc nhà giá rẻ", ông Nguyễn Ngọc Quỳnh cho biết. Tag: mua bán đất nền, đất dự án, chung cư nhà ở, giao dịch bất động sản, mua bán đất Bỉnh Dương giá rẻ. |
Nhìn lại các cơn sốt bất động sản trên thị trường trong thời gian qua, ta dễ dàng nhận thấy sự liên quan chặt chẽ giữa việc tăng giá bất động sản với việc tăng trưởng tín dụng và cung tiền quá nhiều trong nền kinh tế. Chẳng hạn cơn sốt giá nhà đất năm 2000 – 2001 là do tín dụng đầu năm 2000 đến hết năm 2001 đột ngột tăng mạnh. Đây là giai đoạn Việt Nam đối phó với những khó khăn trong nền kinh tế. Vì vậy, các chính sách tiền tệ mở rộng, một lượng tiền rất lớn được NHNN bơm ra. Lượng tiền này đã không chảy vào nền kinh tế thực mà đổ vào thị trường nhà đất khiến giá nhà đất tăng mạnh. Bên cạnh đó, đây cũng là giai đoạn Việt Nam ký kết hiệp định song phương với Hoa Kỳ nên tạo ra sự kỳ vọng cao trong phát triển kinh tế. Một lượng kiều hối lớn chảy vào nền kinh tế trong giai đoạn này làm thổi bùng bong bóng nhà đất. Tín dụng trong năm này cũng tăng mạnh đáp ứng nhu cầu đầu tư. Với một lượng vốn quá lớn nên nền kinh tế Việt Nam không thể hấp thụ được. Quy luật tất yếu là tiền sẽ đổ vào các tài sản phi sản xuất như bất động sản và thị trường chứng khoán. Đây có thể xem là lần sốt nhà đất mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Lần sốt cục bộ gần đây nhất xảy ra ở Hà Nội và các thành phố khác như Đà Nẵng. Đợt sốt này cũng có một phần nguyên nhân là do các chính sách kích thích kinh tế và mở rộng tín dụng để cứu nền kinh tế trong năm 2009. Giá nhà đất Hà Nội một lần nữa lại tăng chóng mặt, nhất là ở vùng ngoại ô tăng 3-4 lần chỉ trong một khoảng thời gian rất ngắn. Hiện nay, giá nhà đất đã giảm mạnh nhưng vẫn còn quá cao so với trước các đợt sốt giá. Như đã chứng minh trong bài trước, sau các đợt lên cơn sốt thì giá nhà đất hiện tại vượt xa khả năng chi trả của người dân. Tại sao giá nhà đất vẫn chưa trở về với giá trị thực?Sau mỗi đợt sốt giá, giá nhà đất thường ít giảm về mức cũ. Nguyên nhân một phần là do lạm phát ở Việt Nam cao khiến giá nhà đất tạo ra mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng là giá thành các sản phẩm nhà đất trở nên đắt đỏ sau mỗi lần tăng giá và tín dụng được bơm vào bất động sản mỗi lúc một lớn. Khiến dòng tín dụng này đã giữ cho giá nhà ở mức cao hơn mức hợp lý của nó. Bên cạnh đó một nguyên nhân quan trọng là thị trường Việt Nam có đến 65-70 là do đầu cơ, điều này làm cho giá nhà đất không phản ảnh giá trị thực tế của nó.Hiện tại, các chính sách quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập khiến nguồn cung đất bị khan hiếm. Trong khi đó nhu cầu đầu cơ rất lớn, một lượng kiều hối rất lớn từ nước ngoài đã chảy vào nhà đất thay vì vào lĩnh vực sản xuất.Một nguyên nhân khác cũng được nhắc đến nhiều là do một số tiền không nhỏ thất thoát trong đầu tư, tham nhũng cũng chảy vào thị trường nhà đất. Điều này tạo ra cung ảo trên thị trường. Nhiều người sở hữu càng nhiều bất động sản họ càng có nhu cầu đầu cơ mạnh và mua đi bán lại nhằm đẩy giá lên. Trong khi đó, rất nhiều người lao động, công chức không thể mua được nhà. Một đặc điểm khác của giá nhà đất tại Việt Nam là thường rất đắt đỏ tại các trung tâm thành phố. Nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ ở ven đô còn rất kém. Mật độ dân số tập trung tại các trung tâm đô thị quá cao. Điều này đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa đất nội thành và ngoại thành. Vừa qua có rất nhiều “đại gia” nhà đất hạ giá nhà ở mức sốc nhưng mức giá này vẫn còn quá cao so với nhu cầu thực. Ngược lại, cũng có nhiều dự án chấp nhận “đắp chiếu” dự án chứ không hạ giá thấp. Nguyên nhân là trong suốt năm qua những doanh nghiệp bất động sản chịu một chí phí khá cao. Đa số phải đi vay với lãi cao, giá đất mua vào lúc đắt đỏ. Thêm vào đó, các chi phí “bôi trơn” cũng không hề nhỏ. Điều này đã tạo ra giá thành của bất động sản tương đối cao. Mức giá bán 10-15 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án đã khá sát mức giá thành. Như vậy, có thể nói hiện nay dù doanh nghiệp đã chịu giảm lợi nhuận hoặc chấp nhận thua lỗ nhưng vẫn không thể bán được hàng. Đây chưa hẳn là một nghịch lý vì do giá thành của những doanh nghiệp này quá cao. Như vậy, dù sớm hay muộn thì giá nhà đất sẽ sớm phải đi vào quỹ đạo của nó. Tức là sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp yếu kém phải phá sản. Thị trường nhà đất sẽ cần thêm một khoảng thời gian để tái cấu trúc và phát triển ổn định hơn. |
Hiện tính thanh khoản trên thị trường phụ thuộc vào khách hàng có nhu cầu thực, vì thế chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá đến một điểm cân bằng giữa cung và cầu thì mới bán được hàng. Trao đổi về tình hình đóng băng của thị trường địa ốc, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do DN hoạt động thiếu chuyên nghiệp, không có tầm nhìn dài hạn, trong khi các cơ quan quản lý nhà nước lại thiếu những định hướng chiến lược để thị trường phát triển hiệu quả.
Thông tin trên sẽ chẳng có gì đáng bàn nếu như những khách hàng quan tâm đến dự án này không biết rằng, chỉ với hơn 70 căn hộ nhưng ngoài sàn giao dịch của chính COMA 18 đang chào bán sản phẩm này, thì Cen Group đã là sàn giao dịch thứ 3 [sau sàn Sudico và Đất Xanh miền Bắc] nhận chào bán căn hộ tại dự án này. Chủ đầu tư dự án Westa cho biết, hiện Dự án đang nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng, tuy nhiên theo tìm hiểu của chúng tôi thì căn hộ tại đây rất khó bán. Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Quốc Hùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cho rằng, nguyên nhân chính của việc khó bán hàng là do thiết kế những căn hộ quá lớn, chủ yếu từ 120 m2 đến 180 m2, khiến giá thành 1 căn hộ lên tới trên 2 tỷ đồng/căn. Với mức giá này, khách hàng đang có rất nhiều sự lựa chọn trên thị trường. Phân tích về nguyên nhân của tình trạng trên, ông Võ cho rằng, đây không hẳn là lỗi của doanh nghiệp mà có một phần rất lớn từ các cơ quan quản lý nhà nước. Giai đoạn thị trường sôi động, với quan điểm cứ có nhà là bán được, doanh nghiệp sẽ thiết kế dự án sao cho “hoành tráng” để thu hút khách. Cơ quan quản lý nhà nước khi phê duyệt quy hoạch dự án cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ do chủ đầu tư trình, vì cũng chẳng có một căn cứ nào để điều chỉnh diện tích căn hộ to lên hay nhỏ đi cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Đến lượt khách hàng, chủ yếu là những nhà đầu cơ nên có tâm lý “của mua là của được”, kể cả chấp nhận tiền “chênh”, miễn sao mua được là có lãi ngay, nên cũng ít người để ý đến căn hộ to hay bé. Khi nền kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng và dẫn đến tình trạng “đóng băng”. Lúc đó nhiều người mới giật mình nhìn lại và chợt nhận ra rằng, thị trường bất động sản trong một thời gian dài đã phát triển quá “nóng” và bị méo mó, trái với quy luật cung - cầu. Trong khi doanh nghiệp chỉ làm cái mình có nên không bán được, thì khách hàng có nhu cầu thực sự mua nhà để ở lại không thể mua được cái mình cần do giá cả đã bị đẩy lên quá cao. Ông Võ cho rằng, để cung - cầu gặp nhau thì giá căn hộ phải tiếp tục giảm xuống. Tuy nhiên, điều này là rất khó bởi một lượng lớn căn hộ đang nằm trong tay các nhà đầu cơ. Nhóm người này có thể chấp nhận bán lỗ nếu bị sức ép nợ nần, nhưng trong nhiều trường hợp, họ có thể chuyển từ đầu cơ kiểu “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn. Hiện chưa có ai thống kê trên thị trường hiện có bao nhiêu sản phẩm nằm trong tay những nhà đầu cơ, nhưng nhiều người có thể suy ra khi mới đây, chủ đầu tư Dự án FLC Landmark Tower [Từ Liêm, Hà Nội] đã công bố, đến thời điểm bàn giao nhà nhưng mới chỉ có 20% khách hàng đến nhận. Theo đó, trong số 80% khách hàng còn lại, nếu chỉ có một số ít khách hàng gặp khó khăn về tài chính mà không thể nhận nhà, thì số còn lại là những người không có nhu cầu ở thực. Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định rằng, giá căn hộ nói riêng và nhà đất dự án nói chung khó giảm thêm vì để xin được dự án, chủ đầu tư mất không ít chi phí ngoài lề, cộng với những khoản tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuế sử dụng đất… Theo ông Liêm, những khoản chi phí không minh bạch sẽ đội giá sản phẩm, khiến các chủ đầu tư dự án khó giảm mạnh giá bán. Còn ông Võ thì cho rằng, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, giao dịch bất động sản trầm lắng, việc giảm giá là quy luật tất yếu của thị trường. Hiện thị trường hoàn toàn thuộc về khách hàng có nhu cầu thực, nên chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá đến một điểm cân bằng giữa cung và cầu thì mới bán được hàng. Anh Tuấn [Địa Ốc Phố Rồng] Tag: địa ốc Bình Dương, đất nền dự án, mua bán đất nền thị xã, chung cư dự án, dự án Mỹ Phước 2, dự án Mỹ Phước 4. |
Bất chấp thị trường địa ốc trầm lắng, nhiều nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường, một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt vẫn đang bơm tiền thu mua một lượng lớn sản phẩm trong các dự án nhà đất. Tháng 8 vừa qua, nhiều dự án được doanh nghiệp thâu gom số lượng lớn. Các thương vụ này có điểm chung là giá thành sản phẩm hướng đến phân khúc trung bình, giá vừa túi tiền. Hầu hết đơn vị gom hàng đều là sàn bất động sản mua sỉ để bán lẻ.Cuối tháng, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia đã mua toàn bộ block 1 dự án Khang Gia, quận Gò Vấp. Một trong những lý do An Gia mua sỉ dự án này là giá căn hộ vừa túi tiền. Căn nhỏ nhất có tổng giá trị 537 triệu đồng, tương đương 11,2 triệu đồng mỗi m2 kèm theo nhiều lựa chọn thanh toán và ưu đãi. Chủ đầu tư dự kiến bàn giao nhà vào quý 4/2013. Tập đoàn C.T Group cách đây nửa tháng công bố mua lại Công ty TNHH và Đầu tư Thiên Lộc tại 359 Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp, TP HCM và trở thành chủ đầu tư mới của khu đất 5.900 m2 để xây 2 dự án: Sun View 3 và BeeHome 2. Chỉ một tuần sau, Tập đoàn Đất Xanh đã phát thông báo bỏ ra 300 tỷ mua sỉ 2 block dự án Sun View 3 để phân phối lại.
Đầu tháng 8, Công ty cổ phần dịch vụ Nhịp Cầu Địa Ốc mua sỉ 150 căn hộ Carina Plaza [Đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 8] từ Công ty Công ty CPĐT Năm Bảy Bảy và bán lẻ với mức giá 13,2 triệu đồng mỗi m2. Trước đó, một quỹ đầu tư từng thương lượng mua sỉ dự án đất nền tại quận 9, TP HCM nhưng quá trình đàm phán chưa đạt được thỏa thuận cuối cùng. Mua sỉ bất động sản diễn ra khá phổ biến khi thị trường nóng sốt nhưng là động thái rất đáng chú ý trong bối cảnh ảm đạm hiện nay. Trong vòng 2 năm qua, có không ít nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ các dự án, đặc biệt là nhà chung cư và đã phải bấm bụng chịu lỗ trung bình 20-30% do thị trường trầm lắng kéo dài. Nếu thời kỳ hoàng kim đơn vị mua sỉ nhà đất nuôi hy vọng đầu tư thì nay khi thị trường nhà đất khủng hoảng việc mua số lượng lớn được các chuyên gia "soi" dưới nhiều góc độ.Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, Hoàng Anh Tuấn nhận định: "Mua sỉ bất động sản ở phân khúc giá rẻ được khá nhiều sàn địa ốc lựa chọn vì thị phần này vẫn tìm được đầu ra".
Mặt khác, ông Tuấn cho rằng mua sỉ thời điểm này là quyết định khá táo bạo vì thanh khoản của toàn thị trường chưa thật sự tốt. Trước đây nguồn cung không nhiều, khách hàng khó tiếp cận sản phẩm với giá gốc nên nhà đầu tư tranh nhau mua sỉ và bán rất chạy. "Nay thị trường thừa nguồn cung, lại thiếu vốn, tâm lý người mua nhà chờ giá giảm thêm nên việc mua sỉ bán lẻ không còn là miếng bánh béo bở", ông Tuấn nhận xét. Theo chuyên gia này, mua sỉ dự án bất động sản cũng là một hình thức M&A, tức là mua bán sáp nhập quy mô nhỏ. Để thương vụ mua sỉ dự án diễn ra thành công, các nhà đầu tư thứ cấp cần khảo sát kỹ thị phần kỹ lưỡng và phải có thế mạnh về hệ thống phân phối để tiêu thụ sản phẩm. "Về nguyên tắc, mua sỉ dự án vẫn phải trả tiền theo tiến độ. Do đó nếu chọn không đúng phân khúc thì nhà đầu tư chịu áp lực trả nợ rất lớn", ông nói. Ông Nghĩa cho rằng, mua số lượng lớn sản phẩm trong dự án địa ốc có thể gọi là hình thức đầu tư khi hai công ty không liên quan nhau. Nếu sản phẩm tốt, đúng nhu cầu thị trường, dễ mua bán thì thu gom nhiều hàng là cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, với tình hình bất động sản khủng hoảng như hiện nay, mua sỉ không loại trừ việc đôi bên dàn xếp nợ, gán nợ lẫn nhau. Theo ông Nghĩa, bản chất của mua sỉ dự án địa ốc là thu gom bất động sản để đảm bảo và tăng giá trị tài sản của công ty hoặc bán lại ăn chênh lệch. Tuy nhiên, việc thâu gom hàng kiểu này cũng là con dao hai lưỡi. "Nếu việc mua sỉ không được minh bạch và tràn lan, thị trường sẽ xuất hiện sản phẩm có nhiều mức giá khác nhau. Điều này sẽ khiến người mua cuối khó xác định được đâu là giá trị thật của dự án", ông Nghĩa nhận xét. Tag: mua bán đất nền, đất nền Mỹ Phước, dự án đất nền, chung cư nhà ở, sàn giao dịch nhà ở, đất nền dự án. |
Khi người mua ngày càng thiếu niềm tin vào khả năng hoàn thiện các dự án thì con đường duy nhất cho các DN muốn tồn tại và phát triển phải thực hiện dự án đúng tiến độ xây dựngkèm theo chất lượng tốt. Từ khi thị trường bất động sản [BĐS] lâm vào cảnh “yên ắng” từ cuối năm 2011 đến nay, hàng loạt các giải pháp cứu được đưa ra từ Chính phủ cho tới các DN. Có thể kể đến như NHNN đã nới rộng tín dụng cho BĐS khi loại khá nhiều khoản vay liên quan đến BĐS ra khỏi diện không khuyến khích cho vay, như mở rộng cho vay sửa chữa nhà, mua nhà bằng tiền lương, cho vay hoàn thiện dự án kết thúc trong năm 2012 đến cho vay cả các dự án hoàn thành sau năm 2012… Tiếp đó là những gói giải pháp tài chính hỗ trợ DN và thị trường từ Chính phủ như: giảm thuế VAT, giảm thuế thu nhập DN; giảm tiền thuê đất, sử dụng đất... Nhưng kết quả là thị trường BĐS vẫn dường như bất động.Lượng hàng tồn kho của các công ty bất động sản niêm yết [Tỷ đồng] - nguồn Vietstox[*] Báo cáo tài chính 6 tháng của công ty mẹ Rõ ràng thông tin thị trường BĐS trong một thời gian dài vừa qua không phản ánh đúng thực tế. Nguyên nhân có thể kể đến là tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích thích cầu ảo để nâng giá BĐS, từ đó làm tăng rủi ro kinh doanh BĐS. Giá nhà ở diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như giá trị thực của BĐS. Sự phát triển thiếu cân đối trong các loại hình nhà ở gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu thực tiếp cận được với sản phẩm.
Trong khi đó, nguồn vốn trên thị trường chủ yếu từ nguồn vốn ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Cơ cấu nguồn vốn cho phát triển dự án BĐS thường chỉ 10-20% vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng 40-50% còn lại là huy động từ phía khách hàng. Đặc biệt, nguồn vốn trung và dài hạn hầu như không có khiến khi ngân hàng cân nhắc hơn với cho vay BĐS, nhiều dự án đã phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Thậm chí, có những dự án BĐS lách luật, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng cho vay vốn đầu tư; lừa đảo khách hàng đã dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng làm méo mó thị trường. Không có chỗ cho DN bội tínSự suy giảm lòng tin vào thị trường đã khiến hàng loạt DN BĐS đồng loạt giảm giá bán thành phẩm từ 30-40% vẫn ế ẩm như thường. Báo cáo tài chính của các DN niêm yết càng minh chứng rõ điều này. Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 DN niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và Tp.HCM, đến cuối tháng 7/2012, lượng hàng tồn kho trị giá hơn 83.804 tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới khoảng 45,84% tổng tài sản của các DN này. Nhiều DN có lượng hàng tồn kho đến 80-90%, như NVN, PDR, HPR, VNI. Trong khi chi phí sản xuất không thể cắt bỏ, không ít DN không chỉ lỗ mà còn âm vào vốn chủ sở hữu.
Sau khủng hoảng, những gì mà chúng ta đã và sẽ thấy là DN có chuyên môn, tiềm lực và khả năng quản lý sẽ khẳng định mình trên thị trường. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc thị trường không có chỗ cho các DN yếu kém. Công ty tư vấn BĐS CBRE khuyến nghị, hoạt động xây dựng giờ là tối quan trọng đối với các DN BĐS. Khi người mua ngày càng thiếu niềm tin vào khả năng hoàn thiện các dự án thì tiến độ xây dựng tốt kèm theo chất lượng tốt sẽ là con đường duy nhất cho các DN muốn tồn tại và phát triển. Anh Tuấn [ Địa Ốc Phố Rồng] |
Khi người mua được hỗ trợ về tài chính, thị trường BĐS sẽ được tiếp sức, hàng tồn kho sẽ được rút bớt, theo đó, nợ xấu sẽ giảm dần. Và đó là kỳ vọng của thị trường trong thời gian tới. Phân tích về tác động của thị trường BĐS, ông Nguyễn Thế Hùng – Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nói: “Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội. Ngược lại, thị trường thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân”.Theo ông Hùng thị trường BĐS không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước mà còn góp phần tạo công ăn việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác, đặc biệt là sản xuất vật liệu xây dựng và hàng tiêu dùng phát triển.
Ông Hùng cho biết, thị trường BĐS tại Hà Nội đã có bước phát triển quan trọng. Một số dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nâng cao điều kiện sống dân cư, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội của Thủ đô. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS tại Hà Nội thời gian qua đã bộc lộ những hạn chế: phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định, giá cả diễn biến phức tạp, cơ cấu hàng hóa mất cân đối và có cả tình trạng đầu cơ, kích giá, găm hàng để rồi sau một thời kỳ thổi phồng bong bóng là đến tình trạng gần như hóa đá hiện nay. Diễn biến, thực trạng thị trường BĐS Hà Nội là điển hình của thị trường cả nước.Căn nguyên dẫn đến tình trạng thị trường như hiện nay thì có nhiều. Từ các góc độ khác nhau của nhà đầu tư, của người quản lý và cả những chuyên gia kinh tế, các nguyên nhân, thực trạng và giải pháp cho thị trường đã được đưa ra tại Hội thảo. TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, tồn kho BĐS là hệ quả tất yếu của mất cân đối cung cầu. Theo ông, thị trường đã hóa đá “khiến cho con bệnh đình trệ suy thoái lan rộng sang các thị trường liên quan như thị trường hàng hoá, đặc biệt là thị trường vật liệu xây dựng; như thị trường tài chính tiền tệ, nhất là thị trường tín dụng ngân hàng và nợ xấu gia tăng”. Ông Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng: “Khó khăn quan trọng nhất là luồng tiền thu về không đáp ứng được nhu cầu phát triển doanh nghiệp. Bên cạnh đó, khó khăn khác là không có nguồn cầu nên sản phẩm bị tồn kho cho dù đã giảm giá sản phẩm”. Ông Trần Như Trung – Phó giám đốc Savills Hà Nội có góc nhìn tổng quan về những nguyên lý căn bản khi tác động đến thị trường BĐS, nhằm làm vững mạnh thị trường. Phân tích từ thể trạng của thị trường và nguồn sinh lực thực của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS [Bộ Xây dựng] cho biết: Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Để vực dậy thị trường, rất nhiều giải pháp được đưa ra. Từ góc độ nhà đầu tư, KS. Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành đã đưa ra những giải pháp tự thân như giảm giá, cấu trúc lại cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu người tiêu dùng. Hàng loạt các giải pháp từ vĩ mô đến vi mô, từ chính sách Nhà nước đến các xử thế của cơ quan quản lý và ứng xử của thị trường đã được đề cập. Song, tựu chung lại, yếu tố mấu chốt vẫn là, “có thực mới vực được thị trường”. Theo đó, đa số các ý kiến đã đồng thuận với ông Nguyễn Mạnh Hà. Đó là: nên nới lỏng cho vay mua nhà của các dự án đã hoàn thành hoặc đang xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn đầu ra cho doanh nghiệp; cần sớm nghiên cứu, tạo hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, Quỹ đầu tư BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS. Theo đại diện ngành Ngân hàng, đã có nhiều gói dịch vụ hỗ trợ thị trường với sự ưu đãi đặc biệt về lãi suất cho người mua nhà và những ưu tiên tiếp vốn hợp lý cho chủ đầu tư. Khi người mua được tiếp sức, hỗ trợ khả năng tài chính sẽ cải thiện được điều kiện sống và là nhân tố quan trọng rút bớt hàng tồn kho cho thị trường, theo đó, nợ xấu sẽ giảm dần. Và đó là kỳ vọng của thị trường trong thời gian tới. |
Các chủ đầu tư rót vốn vào việc chuyển đổi chợ truyền thống sang trung tâm thương mại mỗi lúc một sa lầy. Những kiến nghị chuyển đổi chức năng chỉ là cứu chữa phần ngọn. Ông Lê Hồng Thăng, Giám đốc Sở Công Thương Hà Nội cho biết, sau khi có kết quả của đợt kiểm tra rà soát hệ thống chợ, trung tâm thương mại [TTTM] tại các quận nội thành vào tháng 8, Hà Nội sẽ quyết định những nơi không thực hiện đúng theo quy hoạch sẽ xem xét việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Sở dĩ phải có đoàn thanh tra này vì thực tế, việc chuyển đổi mô hình từ chợ truyền thống thành TTTM tại một số chợ có tiếng của Hà Nội đã thất bại nặng nề, khi tiểu thương bị "đẩy ra đường" còn diện tích xây mới bị bỏ trống. Không ít chủ đầu tư đang phải đệ đơn xin được chuyển đổi chức năng của công trình. Quả đắng Hà Nội có ba chợ truyền thống đã chuyển thành trung tâm thương mại. Đó là Cửa Nam, Hàng Da và phần đang cải tạo tại chợ Hôm - Đức Viên. Đến lúc này, vị Giám đốc Sở Công Thương phải thừa nhận, cả ba trường hợp này đều thất bại, để lại bài học đắt giá. Các tiểu thương phản đối bỏ chợ xây dựng trung tâm thương mại vì cho rằng, nó chỉ mang lại lợi nhuận chủ yếu cho nhà đầu tư. Nhưng trên thực tế, với chính các chủ đầu tư, đây cũng là những trái đắng khi tiền đã chi ra mà thu về chưa được bao nhiêu. Họ đã không hề lường đến khả năng không thể hình thành được chợ, bởi các tiểu thương và người mua quay lưng. Vậy nên, giờ chủ đầu tư phải tính toán đến việc chuyển đổi chức năng. Trong khi những tranh luận về việc có nên hay không nên chuyển đổi mô hình chợ truyền thống sang TTTM vẫn chưa có hồi kết thì lãnh đạo Hà Nội đã một lần nữa khẳng định, trong quy hoạch đã được rút kinh nghiệm, không có chuyện chợ truyền thống sẽ chuyển sang trung tâm thương mại lớn theo kiểu chợ không ra chợ, trung tâm thương mại không ra trung tâm thương mại. Những chủ đầu tư đã trót "cưỡi lưng cọp" sẽ rất khó xoay chuyển tình thế. Sai từ gốcLý giải nguyên nhân vì sao các chủ đầu tư thất bại khi tham gia vào những dự án này, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, ngay ở xuất phát điểm chúng ta đã sai, từ việc thiết kế phân chia cho đến tư duy tổ chức. Là mô hình mới kết hợp chợ truyền thống và TTTM, cho dù muốn đổi mới cho văn minh hơn nhưng vẫn phải tôn trọng cái chung mang tính cộng đồng, thay vì chỉ nhìn vào những lợi ích riêng. Sai lầm lớn nhất là việc quên rằng, chính việc giúp đỡ những lợi ích chung đó mới là yếu tố quyết định dẫn đến những lợi ích riêng sau này. Những người tham gia, bao gồm chủ đầu tư, hộ kinh doanh cá thể, người mua, phải được đối xử bình đẳng vì cùng trên một con thuyền và cùng cần phải chèo lái nó để thành công. Từ lập luận này ông Trung cho rằng, cần tuân thủ nguyên tắc: phải cộng sinh và đặt lợi ích chung lên hàng đầu, cho dù việc này cần rất nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và tinh thần hợp tác. Vì vậy, câu chuyện nguồn khách chưa nhiều, mặt hàng chưa phong phú… khiến việc chuyển đổi thất bại chỉ là những nhận định ở vòng ngoài. Lời giải cho bài toán này là một câu chuyện phức tạp hơn và các chủ đầu tư muốn sửa lỗi đầu tư cần phải mạnh dạn thay đổi từ gốc. Việc chuyển đổi chợ là phù hợp với xu thế, nhưng cũng vẫn phải giữ những sinh hoạt văn hóa đặc trưng riêng của chợ truyền thống, do đó chủ đầu tư cần phải tôn trọng những gì đã được coi là truyền thống và rất đỗi quen thuộc với cuộc sống của những người dân. Tuy nhiên, việc thay đổi là bắt buộc và thực sự cần thiết. Vấn đề lúc này là chủ đầu tư cần phải sửa những lỗi đầu tư. Cần tập trung chuyển đổi về mặt cấu trúc cả về kỹ thuật và tư duy. Theo đó, mặt bằng cần phải được làm lại theo hướng tôn trọng các bên trong kinh doanh. Các chủ đầu tư cần phải chú trọng đến các yếu tố kỹ thuật trong bán lẻ. Không gian bị chia nhỏ, bít kín, làm mất đi tính cộng đồng trong giao thương phải được thiết kế lại và phân bổ theo mặt hàng. Như vậy, buộc lòng các chủ đầu tư cần phải có một cuộc cách mạng trong đầu tư. Nếu nhìn theo cách này, chỉ kiến nghị có thêm khu vui chơi như của chợ Hàng Da là chưa đủ tạo được sự thay đổi từ gốc rễ. Ông Trung cho rằng, chỉ khi các tiểu thương và chủ đầu tư hợp tác được với nhau thì mới mong thay đổi được cục diện đầu tư vốn đang hết sức bi đát này. |
Mặc dù có nhiều tín hiệu tốt từ vĩ mô nhưng thị trường bất động sản vẫn vận hành một cách ì ạch. Câu hỏi đang đặt ra lúc này là tại sao các nguồn tiền chưa thể chảy vào thị trường? Theo đánh giá của TS Trần Kim Chung - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang có những bước chuyển biến tích cực như lạm phát đã kiềm chế. So với tháng 12/2011, CPI tháng 8 tăng 2,86% và tăng 5,04% so với tháng 8 cùng kỳ năm ngoái. Tính trung bình CPI 8 tháng tăng 10,41% so với bình quân 8 tháng năm 2011. Chỉ số giá vàng tháng 8 tăng 0,41%, chỉ số giá USD vẫn tiếp tục giảm 0,15% so với tháng 7. Tăng trưởng GDP đã có chuyển biến tốt tuy không cao như mong muốn. Đối với bất động sản, các hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản đã được gỡ bỏ, các ngân hàng đã chủ động được xem xét quy mô tín dụng cho bất động sản, lãi suất ngân hàng đã giảm về mức có thể chấp nhận được. Đặc biệt, từ 15/7 những khoản nợ cũ trước đây với mức lãi suất cao đã được điều chỉnh về mức 15%/năm.... Tuy nhiên, diễn biến thị trường bất động sản những tháng đầu năm vẫn hết sức trầm lắng, các giao dịch không diễn ra hoặc diễn ra không có giá trị lớn. Các giao dịch đang có xu hướng giảm hoặc đi ngang. Các doanh nghiệp gặp khó khăn lớn, một số đã ngừng hoạt động thậm chí phá sản. Câu hỏi đặt ra hiện nay là điều gì đang xảy ra với thị trường bất động sản, tại sao tiền chưa vận hành vào thị trường bất động sản mà ngược lại tiền lại có xu hướng vận hành ra khỏi thị trường bất động sản? Tiến sĩ Trần Kim Chung cho rằng, nguyên nhân chính của tình trạng này là hệ thống ngân hàng đang tái cấu trúc. Điều này có nghĩa hệ thống ngân hàng cần phải có tiền để chi phí cho quá trình tái cấu trúc, vì thế chưa thể có nhiều nguồn lực cho bất động sản. Bên cạnh đó, từ sau khi Ngân hàng Nhà nước [NHNN] dỡ bỏ các hạn chế tín dụng với bất động sản và hạ lãi suất đã kéo theo đó luồng tiên gửi vào hệ thống ngân hàng sẽ giảm đi. Hệ quả là lượng tín dụng dành cho bất động sản sẽ bị điều chỉnh trước khi có thể. Bản thân thị trường bất động sản và hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong thị trường sau một thời gian đều bị gặp khó khăn về tài chính cũng như sản xuất. Một lượng vốn đến hạn phải được hoàn trả hệ thống ngân hàng trước khi có thể được giải ngân một nguồn vốn vay mới. Vì vậy, lượng tiền vận hành đến thị trường bất động sản nhỏ hơn lượng tiền đến hạn thanh toán. Lẽ tất yếu, tổng dư nợ tín dụng cho thị trường bất động sản giảm đi. Và trên thực tế, dự nợ tín dụng cho thị trường bất động sản đã không tăng mà giảm đi. Bên cạnh đó, độ trễ chính sách là một trong những nguyên nhân căn bản làm tác động của việc hạ lãi suất, gỡ bỏ hạn chế đối với thị trường bất động sản chưa được vận hành. Từ chính sách của Chính phủ, NHNN, các ngân hàng thương mại cần có thời gian để hấp thụ chính sách và điều chỉnh hoạt động. Các khoản tiền gửi mới cần được hình thành để có thể chuyển hóa thành các khoản tiền vay. Lẽ tất yếu, lượng tiền mới để giải ngân cho thị trương bất động sản cần có thời gian nữa. Hơn nữa, mới đây chỉ có trần lãi suất tiền gửi được điều chỉnh. Vấn đề lãi suất tiền cho vay đã được điều chỉnh hay chưa cũng chưa thực sự rõ ràng. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có thời gian và năng lực đàm phán mới có thể tiếp cận được vốn. Trong khi đó, các nguồn vốn khác chưa có chuyển biến rõ ràng, nguồn vốn đầu tư công về nguyên tắc là có thể giải ngân lớn trong 6 tháng cuối năm nhưng do nhiều nguyên nhân đã không thực sự lớn. Trong khi các nhà đầu tư tiềm năng chưa có động thái rõ rệt mà vẫn đang trong trạng thái chờ đợi. Vì vậy, các nguồn vốn chưa thực sự rõ rệt... Để giải quyết được tình trạng này, theo ông Chung, yêu cầu hàng đầu hiện nay làm sao giải quyết được bài toán huy động các nguồn vốn từ các chủ thể trong nền kinh tế. Cụ thể, cần chú trọng đến việc chính quy hóa thị trường bất động sản, quỹ tiết kiệm bất động sản cần phải cho ra đời, cần triển khai nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một công cụ quan trọng để tăng luồng tiền đối với thị trường bất động sản đặc biệt là trong thời điểm hiện tại, hệ thống ngân hàng đang nắm giữ nhiều tài sản dưới dạng thế chấp trong đó có bất động sản. Đồng thời, do các ngân hàng có hạn mức tín dụng khác nhau và tính thanh khoản cũng khác nhau. Vì vậy, để luân chuyển luồng tiền cũng như các tài sản thế chấp, hệ thống thế chấp thức cấp cần được đưa vào thực tiễn...\ |
Bên cạnh một số doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp giảm giá để cắt lỗ vẫn có khá nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay vẫn tin rằng thị trường sẽ đi lên trong một thời gian không xa. Với niềm tin này, phần lớn chủ đầu tư hiện nay vẫn neo giá bán sản phẩm hoặc chỉ giảm chút ít, vì theo họ, nếu giảm giá thì cũng đồng nghĩa với việc mất uy tín, danh tiếng của dự án, của chủ đầu tư, thậm chí là “muối mặt” với giới trong nghề.Bình luận về những động thái trái chiều của giới đầu tư trên thị trường hiện nay, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc giảm giá sản phẩm trong thời gian qua là điều hết sức tự nhiên trong cơ chế thị trường. Các doanh nghiệp, nhất là ở khu vực phía nam, đã mạnh dạn áp dụng việc giảm giá này từ rất lâu, khoảng 2-3 quý trước. Thậm chí có những doanh nghiệp đã giảm giá căn hộ đến tay người tiêu dùng ở dưới mức giá thành sản xuất. Tuy nhiên, hiệu quả của việc giảm giá cũng rất hạn chế, thường chỉ có tác dụng trong từng thời điểm. Vì tâm lý khách hàng có xu hướng mong đợi giá bất động sản thấp hơn nữa, nhất là cho phân khúc bất động sản trung - cao cấp, nên giảm giá chưa hẳn là giải pháp hữu hiệu trong lâu dài, thậm chí là hạ sách trong chiến lược kinh doanh của tất cả các chủ đầu tư.
Còn theo ông Phạm Vũ Hải Anh, Giám đốc Kinh doanh Flamingo Đại Lải, việc giảm giá hay tăng giá đều phải tính trên cơ sở giá trị thực của sản phẩm. Việc doanh nghiệp giảm giá bất động sản tại thời điểm hiện tại cũng nhằm đem đến cho khách hàng những sản phẩm bất động sản với giá trị thật của sản phẩm. Nếu một doanh nghiệp tại thời điểm hiện tại chỉ nhắm đến việc giảm giá bất động sản để tồn tại thì họ sẽ có những hệ lụy rất lớn về sau. Bên cạnh đó, việc giảm giá của một số sản phẩm bất động sản thời gian vừa qua một phần cũng do các nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính để ôm hàng trong lúc thị trường đang nóng, đến khi thị trường chuyển sang giai đoạn khó khăn thì chính những người đầu cơ ôm hàng này phải bán tống, bán tháo đi với giá rẻ để không bị ảnh hưởng bởi đòn bẩy tài chính của họ gây ra sự hiểu lầm về việc sụt giảm giá của bất động sản trong thời gian qua. Trong khi đó, một lãnh đạo của Bộ Xây dựng, nhìn nhận trong hơn một năm qua, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, giá cả thị trường sụt giảm dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn. Tuy nhiên, cũng chính trong thời điểm này các doanh nghiệp cũng phải thực sự nghiên cứu phương án kinh doanh của doanh nghiệp mình và giảm giá bán cũng là một lối thoát cần phải tính tới. Theo khảo sát của VnEconomy, trên thị trường bất động sản hiện nay, ngoài trừ một số doanh nghiệp ở phía Nam và và dự án VP3 Linh Đàm [Hà Nội] được chính chủ đầu tư công bố giảm giá bán, còn lại hầu hết các dự án vẫn được chủ đầu tư cố giữ nguyên giá bán ngang bằng với những lần mở bán trước. Việc giảm giá, bán tháo hầu hết chỉ diễn ra trên thị trường thứ cấp do các nhà đầu tư nhỏ lẻ không còn khả năng về tài chính với các khoản nợ ngân hàng ngày càng chồng chất. Hầu hết các doanh nghiệp đều khẳng định rằng, thị trường khó khăn thật sự, song không vì thế mà họ lung lay quan điểm, chiến lược kinh doanh. Với những chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, bằng mọi cách họ phải xoay xở được nguồn vốn để tiếp ứng, đảm bảo tiến độ của dự án. Những dự án tiêu biểu trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay như Times City, Indochina Plaza, Magdarin, Royal City,… đều được chủ đầu tư giữ nguyên giá bán. Còn với Tập đoàn Nam Cường, dù giá bán căn hộ của nhà đầu tư thứ cấp tại các tòa chung cư Dương Nội, Lê Văn Lương, Cổ Nhuế…liên tục giảm trong 2 năm qua, song giá công bố của chủ đầu tư vẫn không hề giảm. Đại diện tập đoàn này cho hay, việc giảm giá là điều tối kỵ và nó chỉ xảy ra với những nhà đầu tư thiếu vốn. Cũng theo vị này, thị trường bất động sản khó khăn hiện nay là do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế, trong đó có một phần tâm lý chờ đợi, nghe ngóng của khách hàng. Còn thực chất, về lâu dài nhu cầu mua nhà của người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn lớn. Đó chính là động lực lớn và tiềm năng đối với những nhà đầu tư bất động sản có năng lực thực sự. Thế nhưng, theo các chuyên gia kinh tế, dù thị trường bất động sản có hồi phục trong một vài năm tới, song các chủ đầu tư vẫn cố neo giá thì sẽ dẫn đến những hệ lụy, thiệt hại đối với chính họ. Bởi chẳng hạn, nếu giá bán vẫn giữ nguyên và lợi nhuận ròng vẫn là 30% thì trong vài năm tới, nếu không bán được hàng thì khoản lợi nhuận đó cũng không có ý nghĩa gì so với các khoản chi phí phải bỏ ra trong 2 năm đó, đặc biệt là tiền lãi vay ngân hàng. Theo ý kiến của một lãnh đạo Hiệp hội bất động sản thì hiện có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản đang như “gà mắc tóc”, không biết xoay xở thế nào. Thực tế họ rất muốn thoát ra khỏi thị trường càng sớm càng tốt nhưng vì các khoản nợ trong, nợ ngoài. Hiện cũng chưa biết số phận của những doanh nghiệp này sẽ như thế nào, nhưng chắc chắn nếu không bán được hàng, thu hồi được vốn thì việc phá sản, giải thể và bị ngân hàng xiết nợ cũng không phải là không thể xảy ra. |