Có được phép xây nhà trên đất của người khác không? Để đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất của người khác thì cần những giấy tờ gì? Trường hợp xảy ra tranh chấp xử lý như thế nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc như sau:
1. Luật sư tư vấn về Luật đất đai
Việc xây dựng nhà ở trên đất của người khác là tình trạng khá phổ biến hiện nay. Pháp luật đã có rất nhiều văn bản quy định về vấn đề này. Để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình, bạn cần nắm rõ các quy định của pháp luật. Nếu bạn cần được hỗ trợ vấn đề pháp lý về vấn đề, hãy liên hệ tới công ty Luật Minh Gia, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn.
2. Xây nhà ở trên đất người khác đứng tên có được cấp quyền sở hữu ngôi nhà đó không?
Câu hỏi: Năm 2000 ngoại tôi có kêu mẹ tôi cất nhà trên phần đất mà cậu tôi đứng tên. Khi đó, cậu không nói gì và mẹ tôi cũng không có giấy tờ gì chứng minh. Năm 2002 ngoại tôi mất đến bây giờ cậu tôi đòi đất lại. Vậy luật sư cho hỏi là mẹ tôi có thể khởi kiện để dành quyền sở hữu nhà đó được không và hồ sơ khởi kiện gồm giấy tờ gì?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người cậu nên cậu bạn là chủ sử dụng mảnh đất đó và có các quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và văn bản hướng dẫn. Nếu mẹ bạn đã xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất đó thì mẹ bạn có quyền đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải có sự thỏa thuận với cậu của bạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký quyền sở hữu nhà trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của cậu bạn thì mẹ bạn cần cung cấp giấy tờ sau [theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật đất đai]:
"Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
a] Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b] Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
c] Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d] Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
đ] Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
e] Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
g] Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;
h] Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó."
Trong trường hợp không thỏa thuận được với cậu của bạn về việc đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà đó hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu ngôi nhà thì mẹ bạn có thể tự thỏa thuận với cậu bạn hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết và tính tới quyền lợi của mẹ bạn đối với ngôi nhà đó. Mẹ bạn có quyền yêu cầu cậu bạn thanh toán phần giá trị ngôi nhà đã xây và công sức trông nom, cải tạo mảnh đất cũng như những chi phí sử dụng đất mà mẹ bạn đã nộp trong thời gian sinh sống.
Căn cứ khoản 3 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
...
3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
a] Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
b] Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hay không? [Hình từ Internet]
Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a] Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b] Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Đồng thời, người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều này như sau:
Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
...
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a] Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
b] Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c] Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Theo thông tin bạn cung cấp, trong trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa có quy mô từ 10 héc ta trở lên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ
Ủy ban nhân dân cấp nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân?
Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b] Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c] Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d] Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ] Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Theo đó, trong trường hợp đáp ứng điều kiện để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Quý khách cần hỏi thêm thông tin về Chuyển mục đích sử dụng đất có thể đặt câu hỏi tại đây.