Một thực trạng trên thị trường bất động sản thời gian qua là nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội tăng, trong khi nguồn cung cho phân khúc này lại ngày một “khan hiếm”.
Nhu cầu tăng, nguồn cung “khan hiếm”
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM [HoREA], trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM đan xen “thăng trầm”, trải qua các giai đoạn tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản, khủng hoảng đóng băng rồi lại phục hồi và tăng trưởng mạnh.
Trong đó, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đặc biệt là từ năm 2020, “cơn khát” căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.
Đến năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân [0%]. Có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.
Giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020.
“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và thừa cung nhà ở cao cấp”, Chủ tịch HoREA cảnh báo.
Tại TP.HCM, mặc dù chính quyền liên tục kêu gọi, ưu tiên cho các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, tuy nhiên một thực tế là không mấy doanh nghiệp “mặn mà” đối với phân khúc này.
Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành [gọi tắt Công ty Lê Thành], một trong những doanh nghiệp gắn liền với thương hiệu nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền nhưng thời thời gian qua, liên tục phải “kêu cứu” cho các dự án đang thực hiện.
Đáng chú ý là dự án nhà ở xã hội mang tên Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh được ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc công ty này nhiều lần yêu cầu tháo gỡ khó khăn tại các cuộc họp với chính quyền TP.HCM. Mặc dù khu đất được quy hoạch ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng UBND huyện Bình Chánh duyệt chỉ tiêu dân số 2.000 dân, doanh nghiệp cần xin tăng thêm 1.000 dân nhưng không có cơ quan chức năng nào xem xét.
Hay dự án nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc [quận Bình Tân] được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ, đến nay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng một số vướng mắc về tiền sử dụng đất, thuế vẫn chưa hoàn tất.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, các thủ tục làm nhà ở xã hội không khác gì mấy so với các thủ tục thực hiện nhà ở thương mại, chưa kể nhiều vướng mắc chậm tháo gỡ nên nhà đầu tư không mấy “mặn mà”. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu hụt các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội một phần cũng do lợi nhuận bị khống chế, yêu cầu lãi từ 10%-15%.
“Cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần nhìn vào các dự án ách tắc mà tìm ra những điểm nghẽn để khơi thông. Nếu nhà nước cởi trói và hỗ trợ được nhiều chính sách tốt hơn thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, như vậy người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được”, ông Nghĩa nói.
Giải bài toán nhà ở xã hội như thế nào?
Theo kế hoạch của UBND TP.HCM đề ra trong giai đoạn 2021-2025, thành phố sẽ phát triển 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương 35.000 căn nhà ở xã hội [nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên].
Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong danh mục là 47 dự án, trong đó, 10 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất ở 20%. Còn 37 dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo quy định.
Mặc dù kế hoạch đề ra là thế nhưng theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, để thực hiện được mục tiêu này là một vấn đề nan giải, bởi vẫn còn rất nhiều bất cập tồn đọng trong thời gian qua chưa thể giải quyết.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung - cầu do thị trường đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội.
Do vậy, trong năm nay cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng việc ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn cho các dự án nhà ở xã hội. Do thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016.
“Hy vọng với gói đề xuất gói 65.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng sẽ thúc đẩy việc triển khai các dự án nhà ở xã hội”, Chủ tịch HoREA nói.
Bên cạnh các vấn đề về thủ tục pháp lý dự án, người đứng đầu HoREA đánh giá một vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội nữa đó là quỹ đất cho doanh nghiệp. Bởi hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn đang còn thiếu.
Còn theo ý kiến của TS. Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế, để giải quyết bài toán nhà ở xã hội, ông cho rằng cần bắt đầu từ việc rà soát quy hoạch, xác định được khu vực nào nên xây dựng dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo là các dòng tiền cần rõ ràng, ví dụ khi cho chủ đầu tư vay với lãi suất 5%/năm và thời gian kéo dài nhà ở xã hội ít nhất là 5 năm và khi đã xác định được cụ thể việc thực hiện sẽ rất nhanh chóng.
Việc làm nhà ở xã hội là để cống hiến cho Nhà nước, nhưng doanh nghiệp lại bị làm khó đủ đường, mất nhiều thời gian thực hiện.
Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành
“Khi quy hoạch đã có, dòng tiền cũng đã có, bước thứ ba là giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, cần hủy bỏ những bước giấy tờ không cần thiết, xây dựng một bức tranh toàn diện để doanh nghiệp có thể nhìn thấy những điểm sáng khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.
Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý là mỗi năm có thể tạo ra khoảng 1.000 căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2, nhưng chính những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như ưu đãi khiến doanh nghiệp không “mặn mà” đầu tư vào phân khúc này.
Ông Nghĩa lý giải: “Tiền là của doanh nghiệp bỏ ra, đất là của doanh nghiệp tự đền bù nhưng công tác kiểm toán tài chính doanh nghiệp, cơ quan kiểm toán lại làm khó. Do đó, làm xong một dự án thì không doanh nghiệp nào dám làm dự án tiếp theo. Trong khi, làm nhà ở thương mại, doanh nghiệp xây xong muốn bán bao nhiêu là quyền của người ta, không ai kiểm toán, duyệt giá, còn nhà ở xã hội thì khó khăn hơn rất nhiều. Để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước, cũng như là giải quyết thấu đáo các vấn đề bất cập nêu trên”.
Lý Tuấn
[Stxdd.thanhuytphcm.vn] - Là địa phương có mật độ dân số cao nhất nước với 4.292 người/km², TPHCM có nhu cầu nhà ở rất lớn. Tốc độ tăng dân số cơ học lớn trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế nên giá nhà liên tục leo thang trong những năm qua. Đặc biệt, nhà ở giá thấp [trên dưới 1 tỷ đồng] gần như biến mất trên thị trường trong khi công nhân hiện nay chỉ có thể dành khoảng 15 - 20% thu nhập hàng tháng [tương đương 1,5 - 2 triệu đồng] cho tiền nhà ở.
Hiểu được nhu cầu nhà ở cho người dân [cả người dân TPHCM và người dân từ các tỉnh thành đến TPHCM học tập, sinh sống và làm việc], trong những năm qua, bài toán nhà ở luôn được TPHCM chú trọng. Nhiều giải pháp đã được đưa ra nhưng để hiện thực hóa những giải pháp đó thì không chỉ đòi hỏi quyết tâm của lãnh đạo thành phố mà cần sự hỗ trợ của Chính phủ và sự phối hợp của doanh nghiệp.
Một triệu căn nhà giá rẻ: nhân văn nhưng đầy thử thách
Ngày 11/10/2021, tại buổi tiếp xúc cử tri các Quận 4, 7, huyện Nhà bè, Cần Giờ, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cho biết, thành phố đang có kế hoạch phát triển một triệu căn nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp trong thời gian tới. TS. Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng [IIB], khẳng định chương trình hành động này của UBND thành phố thể hiện tinh thần nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ người lao động có thu nhập thấp có thể “an cư lạc nghiệp”. “Đợt dịch vừa qua cho chúng ta thấy, những người ở thuê nhà sẽ dễ rời khỏi TPHCM khi mất việc. Còn với những người lao động có nhà ở đây thì dù công việc có khó khăn thì họ cũng sẽ quyết tâm gắn bó, bám trụ để đi làm, hoặc nếu họ có về quê thì họ cũng sẽ quay trở lại học tập, làm việc, đóng góp cho sự phát triển của thành phố”, ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.
Đánh giá cao chương trình hành động ý nghĩa của lãnh đạo thành phố, nhưng xét ở góc độ thực tiễn, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, một triệu căn nhà giá rẻ là một chỉ tiêu thực sự thử thách. Thử thách nằm ở hai biến số: quỹ đất và thủ tục pháp lý. Theo ông, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hay nhà giá thấp ở TPHCM không thiếu nhưng điều quan trọng là làm thế nào có được quỹ đất giá rẻ để doanh nghiệp phát triển dự án. “Nếu doanh nghiệp tự đi “làm đất” [tức là đi mua đất, làm các thủ tục đất để giao lại thành phố, thành phố giao ngược lại cho dự án] thì giá đất rất cao. Cách làm đó tốn nhiều thời gian, không thể làm được. Do đó, nếu Chính phủ hoặc chính quyền thành phố có được một quỹ đất giao luôn cho doanh nghiệp để triển khai dự án thì điều này mới khả thi”, TS. Sử Ngọc Khương đề xuất.
Trong khi đó, về thủ tục pháp lý, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, một trong những doanh nghiệp điển hình gắn với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tại TPHCM, cho rằng thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội hiện nay quá chậm. Với nhà ở thương mại thì doanh nghiệp thường mất 3 năm để hoàn thiện pháp lý, 2 năm xây dựng, tổng cộng là 5 năm. Tuy nhiên, đối với nhà ở xã hội thì đến 5 năm vẫn chưa xong thủ tục. Hiện nay, việc chưa có quy định riêng cho dự án nhà ở xã hội hay quy chuẩn riêng về thiết kế khiến cho chủ đầu tư dự án phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Riêng khâu điều chỉnh này kéo dài từ 1 - 2 năm. Sau khi điều chỉnh quy hoạch cục bộ thì doanh nghiệp mới xin được pháp lý.
“Để giải quyết nhanh thủ tục hành chính cho doanh nghiệp thì cần ban hành quy định rõ ràng về xây dựng nhà ở xã hội. Tôi nghĩ rằng, Trung ương nên cho phép, và TPHCM nên linh hoạt chấp thuận đầu tư cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội trước. Song song với khi doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại thì UBND quận huyện, thành phố Thủ Đức sẽ cập nhật điều chỉnh quy hoạch cục bộ ngay vị trí dự án”, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất.
Ngoài ra, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài làm lợi nhuận của doanh nghiệp khi dự án hoàn thành xuống thấp. Hiện, lợi nhuận của nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp được cho là ở khoảng 10%. Như vậy, giả sử sau 5 năm dự án mới triển khai xong và thực hiện việc phân phối thì tính ra lợi nhuận của doanh nghiệp chưa đến 2% mỗi năm.
Tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ
Một lời giải khác cho bài toán nhà ở giá thấp tại TPHCM là tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ [25 – 45 m²], phù hợp với hộ gia đình một thế hệ hoặc hộ chỉ có 1 - 2 người. Trước đó, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng về nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 5/7/2021 đã cho phép chủ đầu tư có thể xây dựng căn hộ với diện tích sử dụng tối thiểu 25 m². Trước và sau khi có quy định này, nhiều ý kiến lo ngại việc xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ đẩy mạnh quá trình đô thị hóa, hệ lụy tăng dân số và tăng áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM [HoREA], cho rằng, Bộ Xây dựng đã đo lường nguy cơ này bằng cách giới hạn tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại cũng phải tuân thủ tất cả quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.
Dù “bật đèn xanh” cho nhà diện tích nhỏ nhưng Thông tư 03 đi kèm yêu cầu căn hộ phải có tối thiểu một phòng và một khu vệ sinh. So với các khu nhà trọ, thì về cơ bản, căn hộ 25 m2 vẫn lớn hơn, đáp ứng được điều kiện sống tốt hơn cho người dân. Bởi thực tế, nhiều phòng trọ tại TPHCM hiện nay chỉ vỏn vẹn 10 – 16 m2 nhưng có đến 2 - 3 người ở.
Ngoài các yêu cầu trên, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, để tránh nguy cơ hình thành các khu “ổ chuột” trên cao thì cần có sự quản lý, vận hành khoa học, hiệu quả từ ban quản lý chung cư. Phối hợp với điều đó là ý thức tuân thủ mọi quy định về sinh hoạt chung từ phía cư dân.
Nhà ở giá rẻ đảm bảo được điều kiện sống là khả thi
Đảm bảo điều kiện sống và rộng hơn là chất lượng sống cũng chính là vấn đề luôn được lãnh đạo thành phố, các nhà khoa học, chuyên gia đề cập trong hầu hết các diễn đàn bàn luận về nhà giá rẻ tại TPHCM. Yêu cầu được cho là khá khó nhưng theo ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng [SAVISTA Holdings] - là hoàn toàn khả thi. Ông Dũng phân tích, hai yếu tố cấu thành giá nhà đất là chi phí đất đai và chi phí xây dựng, nếu muốn nhà giá rẻ thì phải tiết giảm 1 trong 2 yếu tố này. “Để giảm chi phí về đất đai, thì rất cần Nhà nước có những hỗ trợ phù hợp thông qua chính sách thuế, tiền sưu đất, điều kiện dành cho các nhà đầu tư… Thứ hai, nếu chính sách về đất đai không thay đổi, bắt buộc phải tăng mật độ xây dựng lên, giảm diện tích nhà xuống, tiết giảm những tiện ích, chất lượng sống bị ảnh hưởng thì nhà nước phải lựa chọn quy hoạch những khu vực, vị trí, số lượng nhà cần thiết để làm. Cùng với đó là triển khai có trọng điểm, có chọn lọc chứ không phải khu vực nào cũng có thể triển khai mô hình này được”, ông Nguyễn Tiến Dũng chia sẻ.
Về quỹ đất, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, hiện nay thành phố có thể cân nhắc thực hiện ở huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi. Tuy nhiên, với đối tượng nhóm người dân về đó sinh sống thì cần phải gắn liền với công việc của họ. “Dĩ nhiên trong tương lai, chúng ta không biết họ có thay đổi công việc như thế nào nhưng ít nhất khi chúng ta xây dựng dự án thì phải đảm bảo được đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. Giả sử người ở Củ Chi mà đi làm ở Bình Chánh là quá xa, không phù hợp và không khả khi. Nói đúng hơn đó là chúng ta phải tính toán kỹ càng bài toán kinh tế đô thị”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Ngoài ra, thành phố cũng cần kêu gọi các chủ doanh nghiệp tham gia hình thành nên những khu ký túc xá, khu nhà ở giá rẻ để người lao động có thể mua, thuê mua với một mức chi phí phân bổ hàng tháng hợp lý, phù hợp với túi tiền.
Có thể nói, đợt dịch thứ 4 vừa qua càng thể hiện rõ tính cấp thiết của chương trình nhà ở dành cho người lao động có thu nhập thấp, qua đó giúp người lao động vừa hạn chế những hệ lụy từ dịch Covid-19 vừa yên tâm ở lại thành phố học tập, làm việc. TS. Sử Ngọc Khương khẳng định: “Nhu cầu trở lại đầu tàu kinh tế của cả nước là TPHCM để học tập, làm việc, cống hiến rất nhiều. Tôi cho rằng, để biến chương trình đầy tính nhân văn vì “nơi an cư” cho người lao động thành sự thật, thì cần quyết tâm chính trị rất lớn, hành động một cách quyết liệt và phải xem đây là bài toán phi lợi nhuận”.
Nguyễn Trần Hồng Diễm