Property outlook 2023 Singapore

SINGAPORE - Giá nhà ở tư nhân dự kiến ​​sẽ tăng vừa phải vào năm 2023, với mức tăng bị hạn chế bởi chi phí vay cao hơn, tăng trưởng kinh tế yếu hơn và giá bán lại của HDB tăng chậm hơn

Ngay cả với thị trường cho thuê phát triển mạnh mẽ và lượng nhà mới chưa bán được ở mức thấp, thị trường nhà ở tư nhân có thể sẽ phải đối mặt với những cơn gió ngược vào năm 2023, vì khả năng chi trả nhà ở sẽ là mối quan tâm chính đối với người mua khi phải vật lộn với lãi suất tăng nhanh, chi phí sinh hoạt leo thang, triển vọng kinh tế không chắc chắn và

Nhưng trong khi một số người mua có thể trì hoãn việc mua hàng của họ, thì chi phí xây dựng và đất đai cao cũng như lượng hàng tồn kho thấp có thể khiến các nhà phát triển có rất ít cơ hội để giảm giá chào bán mới. Do đó, các nhà phân tích dự đoán giá nhà ở tư nhân sẽ tăng từ 1% đến 5% vào năm 2023, giảm so với mức dự báo 9% cho cả năm 2022

Bà Catherine He, giám đốc và người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại Colliers Singapore, cho biết giá nhà ở tư nhân sẽ tăng chậm hơn và thậm chí có thể điều chỉnh nhẹ vào nửa cuối năm 2023.

“Các khoản thanh toán thế chấp cao hơn và chi phí sinh hoạt tăng cao có thể làm tăng nguy cơ một số chủ sở hữu nhà bị đẩy vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu. Do đó, họ có thể phải giảm giá chào bán nếu gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn. Chi phí thế chấp cao hơn cũng có thể cản trở những người mua trên thị trường đại chúng, những người phụ thuộc nhiều nhất vào nguồn tài chính,” cô nói

Nhưng giám đốc điều hành PropNex Realty, Ismail Gafoor cho biết ông không hy vọng điều này sẽ phổ biến, vì hầu hết các hộ gia đình Singapore đều có khả năng tài chính ổn định. “Chúng tôi hy vọng hầu hết người bán sẽ giữ giá chào bán của họ trong bối cảnh nhu cầu bán lại tốt, kể cả từ những sản phẩm mới ra mắt đã hết giá. ”

Bị ảnh hưởng bởi hai vòng biện pháp hạ nhiệt, vào tháng 12 năm 2021 và tháng 9 năm 2022, các nhà phát triển đã rút lại các đợt ra mắt mới vào năm 2022. Bà Tricia Song, Giám đốc CBRE của CBRE cho biết, cũng có ít căn hộ mới được mở bán vào năm 2022 hơn do nhiều cuộc đấu thầu Bán đất của Chính phủ [GLS] đã bị đình trệ vào năm 2020 do đại dịch Covid-19 và có rất ít giao dịch bán tập thể trong ba năm qua.

Do đó, chỉ có khoảng 4.300 căn hộ không có đất và 1.900 căn hộ điều hành [EC] được tung ra cho đến năm 2022, Edmund Tie cho biết

Và mặc dù số lượng ra mắt của năm 2023 được dự đoán sẽ cao hơn – ước tính khoảng 6.000 đến 8.000 đơn vị mới – nhưng số lượng này vẫn sẽ thấp hơn so với hơn 10.000 đơn vị [không bao gồm EC] được tung ra mỗi năm từ 2019 đến 2021, nó cho biết

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở [bao gồm cả EC] trong danh sách được xác nhận của chương trình GLS nửa đầu năm 2023 đã tăng lên 4.090 căn, mức cao nhất kể từ khi phát hành nửa đầu năm 2014, Lam Chern Woon, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Edmund Tie, lưu ý.

“Việc cung cấp GLS nhiều hơn sẽ đáp ứng nhu cầu của các nhà phát triển để bổ sung quỹ đất của họ, nhưng do thời gian chờ đợi lâu hơn giữa thời điểm mở thầu và trao thầu, cũng như giữa trao thầu và khởi động dự án, tác động về giá từ nguồn cung tăng có thể là . ”

Thông thường, việc khởi động dự án có thể diễn ra từ 9 đến 12 tháng sau khi địa điểm được trao, ông Ismail cho biết

“Vì vậy, chúng tôi không nghĩ rằng nhiều trang web được cung cấp trong GLS của năm 2023 sẽ được tung ra thị trường vào năm tới. Cho rằng mức tăng nguồn cung GLS là vừa phải, chúng tôi không nghĩ rằng sẽ có tác động lớn đến giá cả,” ông nói thêm

Người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và tư vấn của ERA Realty, Nicholas Mak, kỳ vọng sẽ có nhiều doanh số bán đất hơn ở khu vực phía Nam khi Cơ quan Tái phát triển Đô thị chuyển sang tái thiết Khu Thương mại Trung tâm và Nam Marina thành một quận “sống, làm việc và vui chơi”

Bà Christine Sun, phó chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên cứu cho biết, số lượng căn hộ hoàn thành hoặc nhà riêng nhận được giấy phép cư trú tạm thời có thể đạt mức cao nhất trong 7 năm qua là 18.234 căn [không bao gồm EC] vào năm 2023, điều này sẽ giúp giảm bớt áp lực trong thị trường cho thuê chật hẹp.

Bài viết này có thể được tóm tắt bằng một trích dẫn từ đồng giám đốc đầu tư của Bridgewater Associate, Ray Dalio

“Hầu hết mọi người không biết chuyện gì sắp xảy ra”

Thật vậy, quả cầu pha lê cho triển vọng của thị trường bất động sản Singapore chưa bao giờ mờ mịt hơn thế. Các chuyên gia đầu tư và nhà kinh tế trên khắp thế giới đang dự báo một năm 2023 ảm đạm cho nền kinh tế toàn cầu. Với căng thẳng địa chính trị ngày càng gia tăng, lạm phát không hồi kết, lãi suất tăng và có thể xảy ra nhiều chiến tranh hơn, không có gì lạ khi tất cả các nhà dự báo đều bi quan

Mặc dù vậy, kỳ lạ thay, phân khúc bất động sản nhà ở Singapore đã đi ngược xu hướng

Một vòng các biện pháp hạ nhiệt khác đã được đưa ra vào ngày 29 tháng 9 năm 2022 mặc dù vòng trước đó mới được thực hiện cách đây 10 tháng, vào tháng 12 năm 2021. Bất chấp các biện pháp trong vòng đó, chỉ số tài sản nhà ở tư nhân đã tăng 3. 9% và chỉ số giá bán lại của HDB tăng 5. 3% trong sáu tháng đầu năm 2022

Có phải các nhà hoạch định chính sách đã nắm bắt sai nhịp đập của thị trường dân cư?

Không có gì trong quả cầu pha lê gồm các bảng tính và dữ liệu chính thức của chúng tôi có thể khiến chúng tôi dự đoán xu hướng tăng giá này trên thị trường bất động sản kể từ khi bắt đầu đại dịch. Vấn đề chi phí sinh hoạt vẫn là nỗi ám ảnh của hàng trăm nghìn hộ gia đình ở Singapore. Tuy nhiên, chúng tôi cần một loạt các biện pháp làm mát khác

Với hàng loạt tín hiệu trái chiều, thị trường có thể đi theo một trong hai hướng trong ngắn hạn. Và nó có nhiều khả năng kết thúc tồi tệ hơn là màu hồng

Jeremy  Grantham,  đồng sáng lập  và  trưởng  chiến lược gia đầu tư của công ty quản lý tài sản Grantham, Mayo, & van Otterloo [GMO] có trụ sở tại Boston gần đây đã được trích dẫn khi nói rằng “siêu bong bóng vẫn chưa vỡ. ” Những câu chuyện về bong bóng tiền điện tử và Công ty mua lại mục đích đặc biệt [SPAC] trong đại dịch Covid-19 khiến Grantham nhớ đến bong bóng thị trường Nhật Bản vào những năm 1980 và bong bóng dotcom vào cuối những năm 1990. Ông cảnh báo rằng những gì chúng ta đang thấy ngày nay là dấu hiệu của giai đoạn cuối của một bong bóng khác.

Phát triển từ một cơ sở nhỏ, Singapore chưa từng chứng kiến ​​một cuộc suy thoái bất động sản kéo dài một thập kỷ hoặc kéo dài trong lịch sử ngắn ngủi của mình. Tuy nhiên, với dân số già hóa của Singapore, liệu thị trường bất động sản của chúng ta có tiếp tục duy trì màu hồng?

Cho rằng triển vọng ngắn hạn là quá mờ mịt để dự đoán, chúng ta hãy thảo luận về một số xu hướng bất biến và không thể đảo ngược đối với Singapore và để những xu hướng này định hướng các quyết định đầu tư và quản lý tài sản của chúng ta

Phân rã hợp đồng thuê nhà ở công cộng

Dựa trên số liệu thống kê hàng năm của HDB, chúng tôi ước tính độ tuổi trung bình của nguồn cung căn hộ hiện tại là 1. 1 triệu là 30 năm. Nhiều người Singapore dường như phớt lờ việc khi hết 99 năm, căn hộ sẽ được trả lại cho HDB, giá trị còn lại bằng 0. Hơn nữa, một nửa số căn hộ, tương đương 550.000 căn hộ của HDB, được xây dựng vào những năm 1970 và 1980 và chúng có độ tuổi trung bình là 42 năm. Nhắc lại điểm đó. 50% tổng số căn hộ hiện tại ở Singapore có thời hạn cho thuê trung bình là 57 năm

Các đơn vị này sẽ thấy giá trị của chúng mất giá với tốc độ nhanh hơn do các hạn chế trong các lựa chọn tài chính thắt chặt hơn đối với người mua căn hộ để bán lại khi căn hộ cũ đi. Điều này làm giảm nhóm người mua, đặc biệt là những người mua dưới 40 tuổi vì họ phải đối mặt với những hạn chế trong việc sử dụng quỹ CPF và nhận thời hạn cho vay tối đa. Nhóm người mua căn hộ cũ ngày càng thu hẹp tạo ra áp lực giảm giá trị bán lại của chúng

Nhân khẩu học lão hóa

Vấn đề căn hộ HDB già cỗi này càng trở nên trầm trọng hơn bởi nhân khẩu học của Singapore. Biểu đồ Nhân khẩu học về Dân số và Hộ gia đình minh họa thách thức về dân số của Singapore. Nhóm thuần tập những người thuộc thế hệ bùng nổ trẻ em sắp nghỉ hưu đang bổ sung vào số người về hưu ở mức hơn 50.000 người mỗi năm

Qua nhiều thế hệ, cha mẹ và ông bà đã sử dụng ngôi nhà của họ như một kho của cải. Với số lượng người già Singapore ngày càng tăng, chúng ta sẽ thấy xu hướng gia tăng các bất động sản được rao bán do chủ sở hữu qua đời.

Số ca tử vong thường trú tăng từ 17.600 vào năm 2010 lên khoảng 24.000 vào năm 2021. Đến năm 2030, con số này sẽ tăng lên hơn 30.000 mỗi năm. Trong vòng 10 năm tới, chúng ta sẽ ghi nhận hơn 250.000 ca tử vong thường trú

Theo thống kê, 90% người Singapore là chủ nhà và 80% trong số chúng ta “sở hữu” căn hộ HDB. Việc cha hoặc mẹ thứ hai qua đời có thể dẫn đến việc chuyển giao HDB của cha mẹ cho đứa trẻ, người rất có thể sẽ sở hữu HDB hoặc tài sản riêng. Dựa trên luật sở hữu hiện hành của chúng tôi, những đứa trẻ có khả năng bán tài sản HDB được thừa kế. Và nhìn vào biểu đồ dân số, đến năm 2030 có bao nhiêu người trẻ [dựa trên nhóm tuổi 15-19 vào năm 2020] sẽ tham gia thị trường cho các căn hộ HDB bán lại này, hầu hết trong số đó có hợp đồng thuê còn dưới 60 năm?

So với Baby Boomers, dân số nhỏ hơn của Millennials và Gen Z ít có khả năng kết hôn trước khi họ ở độ tuổi 30, với nhiều người trong số họ từ bỏ hôn nhân hoàn toàn. Ngoài ra còn có một câu hỏi về khả năng chi trả và giá trị với các thế hệ mới. Các công việc nấu cơm bằng sắt ngày xưa đã được thay thế bằng tỷ lệ công việc ngắn hạn ngày càng tăng. Millennials và Gen Z vào năm 2030 có thể không đủ khả năng mua bất động sản cho đến khi họ làm việc lâu hơn để tiết kiệm cho ngôi nhà đầu tiên của họ

Càng ngày, thế hệ trẻ càng từ chối chuẩn mực xã hội cũ là “làm việc chăm chỉ” và sở hữu một ngôi nhà. Những ví dụ điển hình về sự thay đổi giá trị xã hội là các phong trào FIRE [Độc lập tài chính, nghỉ hưu sớm] và nằm yên hoặc im lặng bỏ cuộc [từ chối áp lực xã hội vì “làm việc quá sức”] đang trở nên phổ biến trên khắp thế giới, bao gồm cả ở Singapore

Do đó, với dân số trẻ ít hơn, thái độ khác nhau của họ đối với nhà ở, số người chết ngày càng tăng do dân số già và việc chuyển tài sản của họ, chúng ta có thể kỳ vọng nhu cầu đối với nhà ở sẽ thấp hơn trong thập kỷ tới. Việc bổ sung liên tục vào đường ống cung cấp nhà ở sẽ khiến thị trường nhà ở kém hấp dẫn hơn những gì những người theo dõi trung thành của nó muốn tin

Các số không cộng lại

Quay trở lại cuộc thảo luận trước đó của chúng tôi, dữ liệu chính thức cho thấy từ năm 2019 đến năm 2022, tổng dân số giảm khoảng 67.000 và tổng nguồn cung đơn vị nhà ở tăng hơn 70.000 giá bán lại HDB. Tuy nhiên, giá nhà ở tư nhân và giá thuê nhà ở tư nhân tăng hơn 20% trong cùng thời kỳ. Điều này là không thể giải thích

Hoặc là sự hiểu biết của chúng ta về tính kinh tế của cung và cầu là hoàn toàn sai, hoặc dữ liệu chính thức mà chúng ta đã dựa vào trong nhiều thập kỷ là thiếu sót. Đó là lý do tại sao chúng tôi kêu gọi độc giả nhìn xa hơn tương lai ngắn hạn u ám và tập trung vào các xu hướng bất biến và không thể đảo ngược.

Bài viết này được đăng lần đầu trong bản tin của chúng tôi, The Custodian Issue 23 vào tháng 10 năm 2022. Nhấp vào đây để truy cập bản tin mới nhất của chúng tôi

Chia sẻ

Chia sẻ trên Linkedin

Chia sẻ trên facebook

Chia sẽ trên Twitter

bài viết liên quan