Định giá tài sản theo giá thị trường

1.     Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp dựa trên giá trị thị trường của tổng tài sản của doanh nghiệp.

2.     Công thức tính:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp được tính toán dựa trên bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp và giá trị của vốn chủ sở hữu được tính như sau:

VE = VA – VD           

Trong đó:    VE: Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu

                   VA: Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản

                   VD: Giá trị thị trường của nợ

Với:

2.1 Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản [VA] gồm có:

2.1.1. Tài sản hữu hình

2.1.1.1 Tài sản là hiện vật:

-  Tài sản cố định [kể cả tài sản cố định cho thuê]

Giá trị thực tế của tài sản cố định = Nguyên giá tính theo giá thị trường x Chất lượng còn lại của tài sản cố định tại thời điểm định giá.

+ Đối với những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào giá thị trường và áp dụng phương pháp so sánh giá bán để ước tính nguyên giá.

+ Đối những tài sản không có giao dịch phổ biến trên thị trường thì áp dụng các  phương pháp thẩm định giá bất động sản, máy thiết bị phù hợp khác để ước tính giá.

 -  Hàng hoá, vật tư, thành phẩm:

+ Đối với những hàng hoá, vật tư, thành phẩm có giá trên thị trường thì xác định theo giá thị trường:

Giá trị thực tế của hàng hoá, vật tư, thành phẩm = Số lượng hàng hoá, vật tư, thành phẩm * Đơn giá hàng hoá, vật tư, thành phẩm tính theo giá thị trường tại thời điểm định giá  * Chất lượng còn lại của hàng hoá, vật tư, thành phẩm

+ Đối với những hàng hoá, vật tư, thành phẩm không có giá trên thị trường thì xác định theo nguyên giá  ghi trên sổ sách kế toán * Chât lượng còn lại

2.1.1.2.  Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và các giấy tờ có giá [tín phiếu, trái phiếu,...] của doanh nghiệp vào thời điểm thẩm định giá được tính như sau:

a.  Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ.

b. Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng.

c.  Các giấy tờ có giá thì xác định theo giá giao dịch trên thị trường. Nếu không có giao dịch thì xác định theo mệnh giá của giấy tờ.

2.1.1.3. Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối chiếu xác nhận vào thời điểm thẩm định giá.

2.1.1.4. Giá trị các khoản đầu tư ra bên ngoài doanh nghiệp: về nguyên tắc phải đánh giá một cách toàn diện về giá trị đối với doanh nghiệp hiện đang sử dụng các khoản đầu tư đó. Tuy nhiên nếu các khoản đầu tư này không lớn thì căn cứ vào số liệu của bên đối tác đầu tư để xác định.

2.1.1.5. Đối với các khoản phải thu: do khả năng đòi nợ các khoản này có nhiều mức độ khác nhau; nên thông qua việc đối chiếu công nợ, đánh giá tính pháp lý, khả năng thu hồi nợ của từng khoản nợ cụ thể, từ đó loại ra những khoản nợ mà doanh nghiệp không thể đòi được, để xác định giá trị thực tế của các khoản phải thu.

2.1.1.6.   Đối với quyền thuê bất động sản tính theo thu nhập thực tế trên thị trường  hoặc theo phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai.

- Nếudoanh nghiệp đã  trả tiền thuê một lần cho nhiều năm thì tính lại theo giá thị trường vào thời điểm thẩm định giá.

  2.1.1.7.  Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp: theo phương pháp này, người ta chỉ thừa nhận giá trị các tài sản vô hình đã được xác định trên sổ kế toán [số dư trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá] hoặc lợi thế về quyền thuê tài sản và thường không tính đến lợi thế thương mại của doanh nghiệp.

Giá trị lợi thế thương mại của doanh nghiệp [nếu có] sẽ được xác định      trên cơ sở lấy giá trị doanh nghiệp tính theo phương pháp so sánh thị             trường, hoặc theo phương pháp thu nhập trừ cho giá trị doanh nghiệp tính theo phương pháp tài sản

 2.2. Giá trị thị trường của nợ [VD]:được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá.

3.     Điều kiện áp dụng

Phương pháp này có thể áp dụng đối với đa số các loại hình doanh nghiệp mà tài sản của doanh nghiệp chủ yếu là tài sản hữu hình.

4.     Ưu, nhược điểm:

+ Ưu: Đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi những kỹ năng tính toán phức  tạp.

+ Nhược: Phát sinh một số chi phí do phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản; Không thể loại bỏ hoàn toàn tính chủ quan khi tính giá trị doanh nghiệp; Việc định giá doanh nghiệp dựa vào giá trị trên sổ sách kế toán, chưa tính được giá trị tiềm năng như thương hiệu, sự phát triển tương lai của doanh nghiệp.

5.     Hạn chế

Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp tài sản của doanh nghiệp chủ yếu là tài sản vô hình như doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, có bí quyết công nghệ, ban lãnh đạo doanh nghiệp có năng lực và đội ngũ nhân viên giỏi,…

QUY ĐỊNH CHUNG.

01. Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản và vận dụng giá trị thị trường  khi tiến hành thẩm định giá tài sản. 

 
02. Phạm vi áp dụng:

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá [sau đây gọi là thẩm định viên] phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong quá trình sử dụng giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Tiêu chuẩn này yêu cầu khi thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường. 

03. Nội dung giá trị thị trường của tài sản như sau:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.

04. Nội dung trên đây được hiểu như sau:

[a]    “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường... ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. 

[b]   " vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản. 

[c]    "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng  thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.  

[d]   "và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản [trừ đất], có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. 

[e]   

“điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.   

05. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

06. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.

7.1  Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.  

7.2  Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.

7.3  Kết quả khảo sát thực tế. 

08. Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường [ví dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó], thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó. 

10. Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu [quy định tại điểm 07 của Tiêu chuẩn này] đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.