Ví dụ về giá trị thị trường

Giá trị thị trường (GTTT) là mức giá trị được thị trường thừa nhận. GTTT đôi khi được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bảm của giá trị. GTTT phản ánh tính hiệu quả về mặt kinh tế - theo cơ chế giá cả thị trường: hàng hóa sẽ được chuyển đến cho người có thể trả nhiều tiền nhất, hàng hóa sẽ được sản xuất bởi người có chi phí thấp nhất.

GTTT là căn cứ chủ yếu trong hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc ước tính GTTT đối với một tài sản nào đó, được dựa trên một thực tế là nó có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trường, được thực tiễn kiểm chứng khách quan. Tuy nhiên trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được thẩm định giá nhưng chúng rất ít khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng, ví dụ như: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường (GTPTT).

Nói một cách đầy đủ, GTPTT là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

Trên thực tế có rất nhiều khái niệm giá trị khác nhau. Nhưng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ở chỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm GTPTT.

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTPTT cũng xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau. Nó tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở của việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, lý do dẫn đến sự phong phú của cá khái niệm giá trị.

Vai trò của thẩm định viên là: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng khái niệm, đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.

Dưới đây là một số khái niệm GTPTT thường dùng:

*Giá trị đang sử dụng:

Là số tiền mà một tài sản đưa lại cho một người đang sử dụng tài sản. Đó là giá trị của một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị trường. Loại giá trị này thể hiện ở những tài sản đang được dùng với tư cách là một bộ phận tài sản trong doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó, cũng như số tiền đem lại khi nó mang ra bán.

Trên góc độ kế toán, GTĐSD là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại trong tương lai, kể từ khi sử dụng tài sản đến khi thanh lý  khi tài sản kết thúc chu kỳ sống hữu ích.

Ngay cả khi GTĐSD và GTTT trùng nhau thì cũng không được coi chúng là một. GTĐSD của tài sản có xu hướng cao hơn GTTT khi DN đang kinh doanh hát đát, thu được lợi nhuận cao hơn các DN cùng sản xuất sản phẩm tương tự. Ngược lại khi DN làm ăn kém hiệu quả thì GTĐSD của tài sản có xu hướng thấp hơn GTTT. GTĐSD của tài sản cũng có thể cao hơn GTTT khi DN có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc có uy tín đặc biệt, có những dạng tài sản vô hạn khác mà các DN khác không có.

Khái niệm GTĐSD thường được áp dụng cho những tài sản có thị trường hạn chế và những tài sản có tính chất chuyên dùng:

Tài sản có thị trường hạn chế là các tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện cung cầu làm chúng ít có người mua tại thời điểm nào đó. Đạc điểm quan trọng để phân biệt chúng với các tài sản khác là ở chỗ, để bán được chúng đòi hỏi phải có một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian và công sức hơn những tài sản khác.

Tài sản chuyên dùng là những tài sản do tính chất đặc biệt mà chúng chỉ có giá trị sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó, và vì vậy không dễ dàng bán được trên thị trường, trừ khi bán cùng với toàn bộ tài sản DN.

*Giá trị đầu tư:

Là số tiền mà tài sản mang lại cho một hoặc một số nhà đầu tư nhất định, cho một dự án đàu tư nhất định

Giá trị đàu tư thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu tư. MỖi nhà đầu tư có chi phí cơ hội khác nhau, sự giống nhau chỉ là ngẫu nhiên. Vì vậy, khái niệm này cũng thường được dùng khi muốn thể hiện giá trị của những tài sản chuyên biệt, chuyên dùng đối với nhưng nhà đầu tư riêng biệt. Sự khác nhau giữa GTĐSD và GTĐT là GTĐT phản ánh tài sản được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất đối với NĐT.

GTĐT của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn GTTT của tái sản đó. GTTT có thể phản ánh sự ước tính và đánh giá cá nhân chủ quan về giá trị tài sản của chủ thể đầu tư. Song GTĐT và GTTT là khác nhau, GTĐT phản ánh giá trị đặc biệt.

*Giá trị doanh nghiệp:

Giá trị toàn bộ của một DN là số tiền mà một DN mang lại cho NĐT trong quá trình SXKD.

Khái niệm này dùng cho tài sản là DN đang hoạt động, mà mỗi bộ phận cấu thành nên DN không thể tách rời, các yếu tố vô hình và hữu hình là một thể thống nhất, một tổ chức không thể tác rời. Vì vậy, GTDN cũng là một dạng của GTĐT. Sử dụng phương pháp DCF thì GTDN là một dạng của giá trị đặc biệt. IVSC cho rằng không thể thẩm định GTDN trên cơ sở GTTT.

*Giá trị bảo hiểm:

Là số tiền bồi thường cho những tài sản được xác định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm.

GT bảo hiểm hay số tiền bồi thường ước tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường, chứ không xem trọng việc xác định giá trị GTTT của tài sản là bao nhiêu.

*Giá trị tính thuế:

Là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ đẻ ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Ví dụ như giá đất đai do UBND các tỉnh, thành phố quy định để tính thuế chuyển QSD đất, giá tối thiểu của tài sản để tính thuế trước bạ, giá hải quan để tính thuế XNK.

IVSC cho rằng: ở nhiều quốc gia, một số văn bản pháp quy trích dẫn GTTT là cơ sở của việc tính thuế. Tuy nhiên, các phương pháp cụ thể được sử dụng để ước tính giá trị tài sản có thể dẫn đến kết quả chênh lệch so với GTTT so với Tiêu chuẩn TĐG số 1. Do đó, nếu coi giá trị tính thuế là GTTT như định nghĩa lại Tiêu chuẩn 1 thì phải có sự giải thích rõ ràng.

Trên thực tế, để xác định giá tính thuế, người ta thường dựa vào GTTT. Song mức giá này lại được Nhà nước sử dụng trong một thời gian dài, trong khi GTTT luôn biến đọng. Vì vậy không thể coi giá trị tính thuế là GTTT.

*Giá trị còn lại:

Là thuật ngữ chỉ số tiền có thể nhận được từ tài sản sau khi đã trừ chi phí thanh lý, phá dỡ. Đó là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa hay sử dụng, còn gọi là giá trị thanh lý hay giá trị ròng.

*Giá trị bắt buộc phải bán:

Là số tiền có thể thủ được từ việc bán tài sản trong các điều kiện: Thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo GTTT, người bán chưa sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi của người bán.

*Giá trị đặc biệt:

Là khá niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá GTTT.

Có thể nảy sinh giá trị đặc biệt khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế, mà sự liên kết đó chỉ thu hút được mối quan tâm của một số ít người. Ví dụ: CSH có thể đánh giá mảnh đất liền kề cao hơn GTTT, hoặc giá hợp nhất DN có thể cao hơn giá mua bán chính DN đó, hay giá cổ phần chi phối. Giá tị đặc biệt có thể nảy sinh khi xem xét tài sản từ góc độ đầu tư (giá trị đầu tư)

Trên đây là những khái niệm chủ yếu về giá trị phi thị trường. Trong thực tế, khái niệm giá trị phi thị trường còn phong phú hơn nhiều. Tùy thuộc vào bối cảnh giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là thùy thuộc và quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, thẩm định viên phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân dể vận dụng các khái niệm giá trị cho phù hợp.

Để đảm bảo không nhầm lẫn giữa GTTT và GTPTT, IVSC quy định thẩm định viên khi thẩm định giá trị tài sản dựa trên các tiêu chuẩn phi thị trường, phải tuân theo một quy trình bao gồm các bước:

a) Xác định rõ tài sản sẽ được thẩm định giá

b) Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đó.

c) Xác định rõ mục đích, ý đồ của thẩm định.

d)  Định nghĩa giá trị sẽ được thẩm định

e) Khảo sát tài sản và bảo đảm các bước công khai cần thiết.

f) Công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong thẩm định.

g) Xác định thời gian hiệu lực của thẩm định.

h) Phân tích các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định

i)   Nếu dựa vào cơ sở phi TT, thị giá trị thu được là GTPTT.

j)Dù cho khái niệm, các bước tìm ra GTTT là thích hợp thì thẩm định viên cũng không diễn giải kết quá tìm được như là GTTT.

Tin tức khác

  • Xây dựng chỉ số giá chung cư, nghiên cứu thực nghiệm tại TP.HCM
  • Một số kiến nghị liên quan đến việc xác định giá đất tại Việt Nam
  • Những bất cập trong công tác định giá đất đai ở Việt Nam
  • Thẩm định giá đất nông nghiệp ở Việt Nam theo phương pháp thu nhập
  • VNVC thực hiện xác định giá quyền mua CP phát hành thêm
  • VNVC tham gia hoạt động thẩm định giá quốc tế của WAVO
  • Thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ
  • Định giá tài sản xử lý nợ vay qua vụ việc Xe khách Phương Trang
  • Mục tiêu và yêu cầu của hoạt động định giá doanh nghiệp
  • Nhu cầu định giá doanh nghiệp

Video liên quan